Condono edilizio 2025: cosa succede quando l’immobile è vincolato?

La gestione delle difformità edilizie è oggi un tema centrale, su cui si è cercato di intervenire con la pubblicazione della Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa). Le modifiche introdotte al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE) hanno agito su più livelli:

• a monte, correggendo la definizione di stato legittimo, ampliando le tolleranze costruttive ed esecutive e introducendo nuove regole per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo edilizio;
• a valle, con una nuova sanatoria semplificata destinata a regolarizzare le parziali difformità e le variazioni essenziali.

Tuttavia, non tutto può essere sanato. Accanto alle nuove regole introdotte dal Salva Casa, restano migliaia di pratiche edilizie irrisolte, relative ai tre grandi condoni edilizi del 1985, 1994 e 2003, che continuano a produrre effetti nelle aule dei tribunali.

È proprio in questo contesto che si inserisce la sentenza n. 468/2025 del Consiglio di Stato, che ha ribadito un principio fondamentale: non sempre è possibile ottenere il condono edilizio, soprattutto quando l’immobile è vincolato.

L’intervento del Consiglio di Stato

Con questa decisione, il Consiglio di Stato ha chiarito che non è possibile ottenere la sanatoria per un abuso edilizio se l’immobile è sottoposto a vincolo paesaggistico e se ricorrono tre precise condizioni:

1. il vincolo di inedificabilità è stato imposto prima della realizzazione dell’opera: se il vincolo paesaggistico o ambientale era già vigente prima dell’abuso, la sanatoria non può essere concessa;
2. le opere sono state realizzate in assenza o in difformità dal titolo edilizio: il condono non può sanare situazioni in cui l’intervento sia stato eseguito senza permesso o in difformità da quello rilasciato;
3. l’abuso non è conforme agli strumenti urbanistici e alle normative vigenti: anche in presenza di una disciplina di condono, l’intervento deve comunque rispettare le norme urbanistiche locali.

Si tratta di un chiarimento importante, che conferma la linea rigorosa già espressa in altre sentenze e che pone un limite chiaro alle possibilità di regolarizzazione degli immobili vincolati.