Condono edilizio e stato legittimo: il Consiglio di Stato sulle nuove opere

In materia di abusi edilizi, è principio consolidato quello secondo cui in presenza di manufatti non sanati né condonati, gli interventi ulteriori, sia pure riconducibili, nella loro oggettività, alle categorie della manutenzione straordinaria, del restauro e/o del risanamento conservativo, della ristrutturazione, della realizzazione di opere costituenti pertinenze urbanistiche, ripetono le caratteristiche di illegittimità dell’opera principale alla quale ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo del Comune di ordinarne la demolizione.

L’unica strada quindi per potere realizzare nuove opere, è rinunciare ex ante al condono delle opere, demolirle e riportare l’immobile nei ranghi del suo stato legittimo, ai sensi dell’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia).

Immobili non sanati: senza stato legittimo, no a nuove opere

A spiegarlo è il Consiglio di Stato, con la sentenza del 1° aprile 2025, n. 2753, respingendo l’appello proposto da una struttura alberghiera contro il diniego di installazione di 6 case mobili all’interno del complesso immobiliare, da utilizzare solo durante la stagione estiva.

Mentre per l’appellante si sarebbe trattato di attività riconducibili all’edilizia libera, per l’amministrazione si trattava di “nuove costruzioni”, non assentibili nella zona interessata dagli interventi, tanto più che sul complesso erano pendenti delle istanze di condono, non perfezionate e che quindi i manufatti avrebbero configurato una prosecuzione dell’attività illecita.

Scendendo nel dettaglio, l’amministrazione ha negato l’autorizzazione, ritenendo che le strutture in esame non potessero sostituirsi a quelle oggetto di istanza di condono, configurando un intervento di "nuova costruzione" ai sensi dell’art. 3, comma 1, lett. e.5) del Testo Unico Edilizia.

In particolare, il Comune ha evidenziato che:

• le opere non rispondevano alle “obiettive esigenze contingenti e temporanee”;
• le strutture non potevano essere assimilate a unità abitative con meccanismi di rotazione tali da escluderle dalla definizione di nuova costruzione;
• la normativa vigente (DPR 380/2001, art. 6, lett. e-bis e L.R. 23/1985, art. 15, comma 2, lett. e) confermava l’inquadramento come intervento non rientrante nell’edilizia libera.

Il ricorrente sosteneva invece che l’installazione stagionale di strutture amovibili non configurasse un’opera di nuova costruzione, bensì un intervento rientrante nell’ambito dell’edilizia libera, come disciplinato dall’art. 6, comma 1, lett. e-bis del d.P.R. n. 380/2001.

In tal senso, ha evidenziato che:

• i manufatti possedevano i requisiti di stagionalità e facile rimozione;
• l’attività si limitava al periodo di apertura della struttura ricettiva;
• la norma introdotta dal Decreto Semplificazioni (Legge n. 120/2020) consentiva tali opere previa comunicazione di avvio lavori.