Decreto Salva Casa: comincia alla Camera la conversione in legge. Ecco tutte le disposizioni

Lo stato legittimo

Al comma 1, lettera b), sono previste modifiche alla disciplina relativa alla documentazione amministrativa inerente allo stato legittimo degli immobili, contenuta all'articolo 9-bis del TUE.

Al riguardo, si rammenta che l'articolo 9-bis in vigore prevede che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto originariamente la costruzione, ovvero che ne ha legittimato la stessa, e da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Le modifiche proposte sono volte a consentire che lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare sia stabilito, alternativamente:

1. dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione (o che ne ha legittimato la stessa);
2. da quello che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare (a condizione che tale titolo sia stato rilasciato all'esito di un procedimento che abbia verificato l'esistenza del titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa), integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Con particolare riferimento all'ipotesi sub b), si intende valorizzare l'affidamento del privato nei casi in cui gli uffici tecnici comunali abbiano nel passato «espressamente accertato» parziali difformità rispetto al titolo edilizio, ma non le abbiano considerate rilevanti (procedendo alla contestazione dell'abuso). Pertanto, è ragionevole disporre che l'amministrazione, in sede di accertamento dello stato legittimo, non possa contestare una difformità che nel procedimento relativo all'ultimo intervento edilizio abbia espressamente considerato tollerabile emanando un provvedimento favorevole al privato.

Tali modifiche consentono di semplificare il riconoscimento dello stato legittimo dell'immobile, soprattutto nei casi in cui si è in presenza di difformità formali, stabilendo che lo stesso possa essere comprovato alternativamente in base al titolo originario che ha permesso la costruzione dell'immobile ovvero a quello conseguito in seguito ad eventuali interventi costruttivi sul medesimo, in tal modo superando le difficoltà riscontrate, a legislazione vigente, nel comprovare lo stato legittimo degli edifici, soprattutto in riferimento agli immobili di passata realizzazione per i quali i titoli abilitativi risalgono ad epoche remote nel tempo, tenendo in considerazione anche il fatto che l'età media degli immobili italiani è tra le più alte in Europa (dalle cifre emerse dalla decima edizione del COIMA Real Estate Forum risulta che gli immobili costruiti da più di sessant'anni sono in Italia il 40 per cento del patrimonio edilizio, mentre negli altri Paesi dell'Unione europea rappresentano, mediamente, appena il 32 per cento).

Per le medesime finalità, si prevede, inoltre, che, previo pagamento delle relative sanzioni od oblazioni, siano compresi tra i predetti titoli abilitativi anche quelli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni concernenti i casi di accertamento di conformità (articoli 36 e 36-bis del TUE) ovvero i casi di interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE).

Infine, si stabilisce che, ai fini della determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare, concorrono:

1. il pagamento delle sanzioni previste:
   1. per gli interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità (articolo 33 del TUE);
   2. per gli interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire (articolo 34 del TUE); 3) per gli interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività e accertamento di conformità (articolo 37 del TUE); 4) per gli interventi eseguiti in base a permesso annullato (articolo 38 del TUE);
2. la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis del TUE, concernente le tolleranze costruttive.

Restano ferme le disposizioni di cui all'articolo 9, comma 1-bis, ai sensi delle quali, per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le predette disposizioni si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia.

Resta inteso che la novella introdotta trova applicazione anche nei confronti dei titoli rilasciati antecedentemente alla data di entrata in vigore del decreto-legge.