Decreto Salva Casa: comincia alla Camera la conversione in legge. Ecco tutte le disposizioni

Il cambio di destinazione d’uso

Il comma 1, lettera c), apporta modifiche all'articolo 23-ter in materia di mutamento d'uso urbanisticamente rilevante, volte ad agevolare i cambi di destinazione d'uso di singole unità immobiliari senza opere, specialmente all'interno delle aree urbane, prevedendo, in particolare, il principio dell'indifferenza funzionale tra destinazioni d'uso omogenee, come individuate dalla legge statale o regionale.

Sul punto, occorre preliminarmente specificare che per «unità immobiliare» si intende «l'elemento minimo inventariabile che ha autonomia reddituale e funzionale, esistente in una particella nell'ambito del catasto dei fabbricati, ferma restando la possibilità di fabbricati costituiti da un'unica unità immobiliare».

Sono stati quindi inseriti dopo il comma 1 dell'articolo 23-ter quattro ulteriori commi (commi 1-bis, 1-ter, 1-quater e 1-quinquies) finalizzati a favorire la già menzionata possibilità di mutamento della destinazione d'uso. In particolare, è sempre consentito il mutamento della destinazione d'uso della singola unità immobiliare, senza opere, nel rispetto delle normative di settore e ferma restando la possibilità per gli strumenti urbanistici comunali di fissare specifiche condizioni, nei seguenti casi:

1. all'interno della stessa categoria funzionale (articolo 23-ter, comma 1-bis);
2. tra le categorie funzionali relative alle categorie residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale e commerciale (articolo 23-ter, comma 1, lettere a), a-bis), b) e c)), per una singola unità immobiliare in immobili situati nelle zone A), B) e C) di cui all'articolo 2 del decreto del Ministro per i lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968, ovvero nelle zone equipollenti, come definite dalle leggi regionali in materia (articolo 23-ter, comma 1-ter).

In relazione a tale ultima fattispecie, il comma 1-quater specifica ulteriori condizioni. In particolare, si precisa che per le singole unità immobiliari, il mutamento di destinazione d'uso è sempre consentito qualora il mutamento sia finalizzato a conferire all'unità immobiliare la forma di utilizzo conforme a quella prevalente nelle altre unità immobiliari presenti nell'immobile. Inoltre, si dispone che il mutamento non è assoggettato all'obbligo di reperimento di ulteriori aree per servizi di interesse generale, previsto dal citato decreto del Ministro per i lavori pubblici n. 1444 del 2 aprile 1968 e dalle disposizioni di legge regionale, né al vincolo della dotazione minima obbligatoria di parcheggi previsto dalla legge 17 agosto 1942, n. 1150.

La disposizione precisa altresì che, per le unità immobiliari poste al primo piano fuori terra, il passaggio alla destinazione residenziale è ammesso nei soli casi espressamente previsti dal piano urbanistico e dal regolamento edilizio.

Quanto ai profili procedurali, il nuovo comma 1-quinquies stabilisce che, ferme restando le leggi regionali più favorevoli, i cambi di destinazione d'uso di cui ai commi 1-bis e 1-ter sono soggetti alla segnalazione certificata di inizio attività di cui all'articolo 19 della legge 7 agosto 1990, n. 241.

Trattandosi di disposizioni applicabili al mutamento delle destinazioni d'uso senza opere, restano ferme le disposizioni del TUE nel caso in cui siano previste opere edilizie.

Per finalità di coordinamento con il nuovo comma 1-bis introdotto dalla novella, si dispongono modifiche volte a chiarire che l'efficacia della disposizione di cui al comma 3 (la quale, nella sua formulazione originaria, prevede che «[omissis] il mutamento della destinazione d'uso all'interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito») è circoscritta alle ipotesi di mutamento della destinazione d'uso di un intero immobile.