Decreto Salva Casa: comincia alla Camera la conversione in legge. Ecco tutte le disposizioni

Le tolleranze costruttive ed esecutive

Alla lettera f) si apportano modifiche all'articolo 34-bis in materia di tolleranze costruttive ed esecutive.

Preliminarmente occorre ricordare che l'articolo 34-bis disciplina:

• al comma 1, le cosiddette «tolleranze costruttive», vale a dire lo scostamento dai parametri autorizzati in misura talmente contenuta (fino al 2 per cento) da non potere essere considerato un illecito edilizio;
• al comma 2, le cosiddette «tolleranze esecutive» (o di cantiere), cioè le irregolarità geometriche, le modifiche di minima entità alle finiture degli edifici, la diversa collocazione di impianti e opere interne eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi.

Alla luce del quadro dianzi delineato, si prevede che, in relazione agli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (con dichiarazione di fine lavori presentata entro il 24 maggio 2024), le tolleranze costruttive sono riparametrate in misura inversamente proporzionale alla superficie utile. Perciò, quanto minore è la superficie utile, tanto maggiore è il limite consentito percentualmente.

In particolare, nel nuovo comma 1-bis, introdotto dalla disposizione in esame, sono stabiliti diversi valori in relazione alle tolleranze entro le quali ritenere per legge che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisca violazione edilizia.

Tale previsione si rende necessaria perché consente di tenere conto, nell'ambito della definizione della tolleranza, di scostamenti rispetto alle caratteristiche costruttive previste nei titoli abilitativi che, seppur minimi, quando siano valutati rispetto a superficie di modesta entità, possono impattare per più del 2 per cento del totale. Pertanto, la disposizione prevede che, in relazione ai predetti interventi realizzati entro il citato termine, il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro i seguenti limiti:

1. del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile superiore a 500 metri quadrati;
2. del 3 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra 300 e 500 metri quadrati;
3. del 4 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile compresa tra 100 e 300 metri quadrati;
4. del 5 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo per le unità immobiliari con superficie utile inferiore a 100 metri quadrati.

Con riferimento a tale disposizione si specifica, nel nuovo comma 1-ter, che, ai fini del computo della superficie utile, si dovrà tenere conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo. Tale precisazione è finalizzata ad evitare possibili condotte di frazionamento meramente strumentali ad ottenere l'applicazione di un regime più favorevole.

Sul punto appare opportuno anticipare il contenuto dell'articolo 3, comma 1, del presente decreto, il quale prevede una disposizione di coordinamento in materia di tolleranze costruttive in relazione ad interventi con rilevanza paesaggistica.

Al riguardo, occorre premettere che il regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31, individua gli interventi esclusi dall'autorizzazione paesaggistica o sottoposti a procedura autorizzatoria semplificata.

In particolare, l'articolo 2, comma 1, del citato regolamento prevede che non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi e le opere di cui all'allegato «A». Tra questi, rileva la lettera A.31, che comprende tra le opere non soggette ad autorizzazione le «opere ed interventi edilizi eseguiti in variante a progetti autorizzati ai fini paesaggistici che non eccedano il due per cento delle misure progettuali quanto ad altezza, distacchi, cubatura, superficie coperta o traslazioni dell'area di sedime».

Pertanto, al fine di uniformare le disposizioni in materia di tolleranze costruttive, l'articolo 3, comma 1, del presente decreto-legge precisa che gli interventi di cui all'articolo 34-bis, comma 1-bis, del TUE, realizzati entro il 24 maggio 2024, sono soggetti al regime degli interventi di cui all'articolo 2, comma 1, del regolamento di cui al decreto del Presidente della Repubblica 13 febbraio 2017, n. 31.

In altre parole, non sono soggetti ad autorizzazione paesaggistica gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 che rientrino nei limiti delle tolleranze costruttive come riparametrati ai sensi del nuovo comma 1-bis dell'articolo 34-bis.

Con riferimento, invece, alle tolleranze esecutive, il nuovo comma 2-bis del citato articolo 34-bis prevede che gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024 (con dichiarazione di fine lavori presentata entro il 24 maggio 2024) costituiscono tolleranze esecutive (in aggiunta a quelle già previste dal comma 2) nei seguenti casi:

• minore dimensionamento dell'edificio;
• mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali (la disposizione è da intendersi come riferita ai soli elementi architettonici non strutturali in relazione ai quali le commissioni per il paesaggio non abbiano espresso parere);
• irregolarità geometriche e modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, irregolarità esecutive di muri esterni e interni e difforme ubicazione delle aperture interne;
• difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• errori progettuali corretti in cantiere ed errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Al comma 3 dell'articolo 34-bis sono apportate modifiche di coordinamento in funzione di quelle introdotte in precedenza.

La disposizione in esame introduce, inoltre, il comma 3-bis dell'articolo 34-bis. In particolare, si specifica che per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, il tecnico dovrà attestare altresì che gli interventi rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II del TUE in materia di normativa per le costruzioni in zone sismiche. Tale attestazione, corredata della documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall'articolo 93, comma 3, è trasmessa allo sportello unico per l'acquisizione dell'autorizzazione dell'ufficio tecnico regionale secondo le disposizioni di cui all'articolo 94, ovvero per l'esercizio delle modalità di controllo previste dalle regioni ai sensi dell'articolo 94-bis, comma 5, per le difformità che costituiscano interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza di cui alle lettere b) e c) del comma 1 del medesimo articolo 94-bis. Il tecnico abilitato allega alla dichiarazione di cui al comma 3 l'autorizzazione di cui all'articolo 94, comma 2, o l'attestazione circa il decorso dei termini del procedimento rilasciata ai sensi dell'articolo 94, comma 2-bis ovvero, in caso di difformità che costituiscono interventi di minore rilevanza o privi di rilevanza, una dichiarazione asseverata circa il decorso del termine del procedimento per i controlli regionali in assenza di richieste di integrazione documentale o istruttorie inevase e di esito negativo dei controlli stessi.

Infine, al comma 3-ter si stabilisce che l'applicazione delle disposizioni contenute nell'articolo non può comportare limitazione dei diritti dei terzi. A tal fine il tecnico abilitato dovrà verificare la sussistenza di possibili limitazioni dei diritti dei terzi e indicare le attività necessarie per eliminare tali limitazioni nonché presentare i relativi titoli edilizi, ove necessari. In caso di dichiarazione falsa o mendace si applicano le sanzioni penali, comprese quelle previste dal capo VI del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 28 dicembre 2000, n. 445. Si chiarisce, quale disposizione di chiusura, che la formazione dei suddetti titoli e la concreta esecuzione dei relativi interventi è condizione necessaria per la redazione della dichiarazione prevista dal comma 3.