L'edilizia libera non esiste (o quasi)

L'edilizia libera

Mentre negli interventi soggetti a CILA, SCIA o permesso di costruire, è automatico il coinvolgimento di un tecnico abilitato che possa guidare (e asseverare) le scelte del committente, nel caso di interventi di "edilizia libera" possono sorgere dei "fraintendimenti".

Nel 2016 il Governo ha attuato una serie di semplificazioni volte a chiarire la tipologia di titolo edilizio necessario in funzione dell'intervento. In particolare sono stati pubblicati i seguenti provvedimenti:

• il D.Lgs. n. 222/2016, all'interno del quale è riportata una tabella che effettua una ricognizione degli interventi edilizi e dei relativi regimi amministrativi. Per le attività soggette a PdC, SCIA, CILA o edilizia libera vengono individuati i casi in cui è necessario acquisire altri titoli di legittimazione o atti di assenso comunque denominati;
• il DM 2 marzo 2018, con il quale viene approvato il glossario contenente l’elenco non esaustivo delle principali opere edilizie realizzabili in regime di attività edilizia libera (glossario edilizia libera). Il Glossario individua le principali opere che possono essere eseguite senza alcun titolo abilitativo, nel rispetto delle prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e di tutte le normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell’attività edilizia (in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, di quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio). Il Glossario riporta:
  • il regime giuridico dell’attività edilizia libera;
  • l’elenco delle categorie di intervento che il TUE ascrive all’edilizia libera;
  • l’elenco, non esaustivo, delle principali opere che possono essere realizzate per ciascun elemento edilizio come richiesto;
  • l’elenco, non esaustivo, dei principali elementi oggetto di intervento, individuati per facilitare la lettura della tabella da cittadini, imprese e PA.

A titolo d'esempio, il Glossario riporta tra le opere di edilizia libera quelle:

• di manutenzione ordinaria;
• di installazione delle pompe di calore aria-aria di potenza termica utile nominale inferiore a 12 kW;
• di eliminazione delle barriere architettoniche;
• di pavimentazione di aree pertinenziali;
• di installazione, riparazione, sostituzione, rinnovamento di pannelli solari, fotovoltaici, a servizio degli edifici, da realizzare al di fuori della zona A) di cui al decreto del Ministro dei lavori pubblici 2 aprile 1968, n. 1444;
• di installazione, riparazione e rimozione di manufatti leggeri, anche prefabbricati, e di strutture di qualsiasi genere, quali roulottes, campers, case mobili, imbarcazioni, in strutture ricettive all'aperto per la sosta e il soggiorno dei turisti, previamente autorizzate sotto il profilo urbanistico, edilizio e, ove previsto, paesaggistico, in conformità alle normative regionali di settore;
• di installazione, previa Comunicazione Avvio Lavori, nonché interventi di manutenzione, riparazione e rimozione per i quali non è necessaria la Comunicazione di opere dirette a soddisfare obiettive esigenze contingenti e temporanee e ad essere immediatamente rimosse al cessare della necessità e, comunque, entro un termine non superiore a novanta giorni, tra le quali:
  • gazebo;
  • servizi igienici mobili;
  • tensostrutture, pressostrutture e assimilabili;
  • elementi espositivi vari;
  • aree di parcheggio provvisorio, nel rispetto dell’orografia dei luoghi e della vegetazione ivi presente.

Dalla Tabella A allegata al D.Lgs. n. 222/2016 è possibile estrarre l'elenco degli interventi edilizi suddivisi per edilizia libera o titolo abilitativo.

Occhio agli standard e ai vincoli

Esiste, però, una parte dell'art. 6 del d.P.R. n. 380/2001 spesso sottovalutata o volutamente ignorata, soprattutto quando si parla di istallazione di strutture leggere (quali le pergotende o le vetrate panoramiche, c.d. VEPA).

Nella sua parte iniziale, l'art. 6, prima di addentrarsi nell'elenco degli interventi eseguibili senza titolo abilitativo, recita:

Fatte salve le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, e comunque nel rispetto delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia e, in particolare, delle norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42,…

Benché, ad esempio, l'art. 6, comma 1, lettera b-bis) del TUE annoveri tra gli interventi di edilizia libera anche quelli che prevedono la realizzazione e installazione di vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti, cosiddette VEPA, dovrebbe essere chiaro che la prima parte dell'art. 6 li vincoli al contesto.

L'istallazione di una VEPA, come di una pergotenda, dovrebbe sempre richiedere a molte una valutazione di eventuali vincoli presenti sull'edificio, sul territorio o anche relativi al regolamento condominiale.

Proprio per questo motivo, benché sia chiaro che su alcuni interventi si possa sempre procedere in tranquillità (si pensi alla banale tinteggiatura interna di un appartamento), per tutti gli altri è sempre bene verificare insieme al proprio tecnico di fiducia le possibilità realizzative. Non farlo potrebbe generare difformità edilizie che potrebbero diventare veri e propri abusi soggetti non solo alle sanzioni amministrative (tra cui la demolizione) ma anche a quelle penali di cui all'art. 44 del Testo Unico Edilizia.