Esecuzione interventi e stato legittimo: il principio della legittimità delle preesistenze dopo il Salva Casa

Benché qualcuno ancora gridi allo scandalo del condono edilizio mascherato (considerazione fuori ogni logica), la pubblicazione ed entrata in vigore del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) ha apportato importanti modifiche al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) con alcuni effetti significativi sulle possibilità di trasformazione e compravendita degli immobili italiani.

L’edilizia dopo il Superbonus

Prima di comprendere queste possibilità facciamo un passo indietro nel tempo di qualche anno. Mettendo da parte gli evidenti errori commessi, il superbonus 110% (art. 119, D.L. n. 34/2020, c.d. Decreto Rilancio) ha certamente rappresentato un punto di svolta per il comparto dell’edilizia per diversi motivi.

Primo fra tutti la consapevolezza che intervenire su un immobile per riqualificarlo non è “facile” e necessita di più professionalità il cui obiettivo comune è arrivare senza intoppi e nel modo migliore al fine lavori (soprattutto quando per gli stessi è utilizzata una qualsiasi agevolazione fiscale). Il secondo motivo, non meno importante del primo, riguarda il fatto che in Italia si è (finalmente) compreso il valore della “legalità”: per accedere alle detrazioni del 110% tutti si sono ricordati dell’art. 49 del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) che vieta l’utilizzo di qualsiasi beneficio fiscale in presenza di abusi edilizi.

Senza stato legittimo è impossibile intervenire su un immobile utilizzando i bonus edilizi. La stessa deroga all’art. 49 del Testo Unico Edilizia prevista per il superbonus (art. 119, comma 13-ter, D.L. n. 34/2020) si è dimostrata inutile (oltre che un pericoloso boomerang) alla luce delle (seppur ancora poche) sentenze di alcuni TAR secondo cui la CILAS (la comunicazione di inizio lavori asseverata prevista per il superbonus) sarebbe inefficace e irricevibile se presentata su un immobile dove sussistono delle irregolarità non sanate (facendo ricadere in una delle cause di decadenza dall’incentivo fiscale in presenza di abusi).