Esecuzione interventi e stato legittimo: il principio della legittimità delle preesistenze dopo il Salva Casa

L’importanza dello stato legittimo e il principio di legittimità delle preesistenze

La giurisprudenza si è già espressa più volte sull’esecuzione di interventi edilizi privi dello stato legittimo. Ricordiamo, ad esempio, i seguenti interventi della Cassazione:

• la sentenza 9 luglio 2019, n. 29984 secondo cui qualsiasi intervento effettuato su una costruzione abusiva il cui illecito non è stato sanato, costituisce una ripresa dell'attività criminosa originaria, integrante un nuovo reato edilizio;
• la sentenza 3 maggio 2023, n. 18268 per la quale non possono ritenersi lecite le opere che, seppur autonomamente e astrattamente qualificabili come interventi privi di rilevanza penale, siano realizzate in prosecuzione di precedenti illeciti edilizi mai previamente sanati o condonati;
• la sentenza del 7 novembre 2023, n. 44650 che ha confermato il principio per cui la prosecuzione di lavori edili su manufatti abusivamente realizzati concretizza una nuova condotta illecita, a prescindere dall'entità dei lavori eseguiti.

Sostanzialmente, che si tratti di opere maggiori o banali interventi di manutenzione ordinaria, se realizzati su un immobile privo dello stato legittimo, non solo non è possibile accedere ad alcuna forma di agevolazione fiscale ma si corre il rischio di una denuncia con gravi effetti che possono ricadere nel penale.

Esiste, infatti, il principio della legittimità delle preesistenze per cui per poter intervenire su un immobile è necessario che lo stesso non sia stato solo edificato legittimamente ma possieda anche lo “stato legittimo” ovvero la perfetta corrispondenza tra lo stato di fatto e quello assentito. Un principio che, come anticipato, è valido e applicabile per qualsiasi tipologia di intervento edilizio: dalla semplice manutenzione ordinaria (edilizia libera) a quello che necessita di un titolo abilitativo, segnalazione o comunicazione (oggi CILA, SCIA o permesso di costruire).

Un principio che, purtroppo, non ha mai coinvolto (anche se lo dovrebbe) le compravendite immobiliari su cui il notaio incaricato non può fare altro che informare le parti, procedere alla verifica del titolo che ha previsto la costruzione o legittimità dell’immobile ma non dello stato legittimo. È quantomeno curioso che in una compravendita sia obbligatorio allegare un APE (spesso solo un pezzo di carta) e non una attestazione dello stato legittimo (e anche questo potrebbe essere un aspetto da considerare per le prossime modifiche al TUE che certamente arriveranno dopo la conversione in legge del Salva Casa).