Fiscalizzazione abuso edilizio: il Consiglio di Stato sul calcolo del valore venale del fabbricato

La determinazione del valore venale

Sulla determinazione del valore venale per le opere adibite ad usi diversi da quello residenziale è intervenuto il Consiglio di Stato con la sentenza 3 giugno 2024, n. 4971 che conferma l’utilizzo da parte dell’Agenzia delle Entrate del market comparison approach (MCA), metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato a una specifica caratteristica apprezzata dal mercato.

In secondo grado viene contestata l’ordinanza del Comune e la relativa stima redatta dall’Agenzia delle Entrate, relative alla determinazione e alla conseguente irrogazione, ai sensi dell’art. 34, comma 2, del d.P.R. n. 380/2001, della sanzione pecuniaria per le opere realizzate in difformità dai titoli abilitativi sull’immobile a destinazione produttiva.

In particolare viene contestata la sanzione con riguardo:

• ad alcune voci di calcolo: “tipologia architettonica”, “dotazione impiantistica”, “stato di manutenzione” dell’immobile;
• ai costi delle opere di completamento da detrarre dall’importo dovuto.

Il TAR aveva respinto il ricorso rilevando che:

• quanto alla “tipologia architettonica”, la ricorrente si limita a sostenere che l’immobile in oggetto non si differenzia dai normali capannoni per usi commerciali, mentre avrebbe dovuto evidenziare similitudini o differenze rispetto ai c.d. “comparables” indicati nella relazione di stima alla voce 4.1.3, relativa alla “costituzione del campione”;
• le stesse considerazioni devono essere svolte per quanto concerne la “dotazione impiantistica” che, nella stima, viene considerata di nuova realizzazione poiché l’immobile al momento ne era privo, tanto è vero che i relativi costi (per l’impianto elettrico, l’impianto di riscaldamento e l’impianto idrotermosanitario) sono stati detratti dal valore unitario base;
• per quanto concerne infine lo “stato di manutenzione”, il valore unitario di mercato è stato «determinato facendo riferimento alla situazione ante abuso». Gli elementi peggiorativi posti in risalto dalla ricorrente (danni provocati dall’alluvione) non sussistevano alla predetta data di riferimento e ciò risulterebbe quindi sufficiente per escludere la loro rilevanza in base al criterio di stima utilizzato e non oggetto di contestazione;
• contrariamente a quanto sostiene parte ricorrente, l’Agenzia delle Entrate ha fornito, seppure sinteticamente, le ragioni per le quali ha deciso di avvalersi del prezziario edito dalla DEI. La ricorrente avrebbe, quindi, dovuto allegare elementi per dimostrare la minore attendibilità di tale prezziario rispetto a quello regionale.