Fiscalizzazione abuso edilizio: il Consiglio di Stato sul calcolo del valore venale del fabbricato

Market Comparison Approach (MCA)

Al fine di comprendere l’esatto contenuto della controversia, il Consiglio di Stato ha ricostruito la complessa metodologia utilizzata dall’Agenzia delle Entrate. Per determinare il valore unitario di mercato di un immobile si ricorre a un processo di aggiustamento che permette di valutare e comparare le differenze, nella specie costituito dal Market Comparison Approach (MCA), rispondente agli standard valutativi internazionali.

L’MCA costituisce un metodo comparativo pluriparametrico, fondato sull’assunto che il prezzo di un immobile può essere considerato come la somma di una serie finita di prezzi componenti, ciascuno collegato a una specifica caratteristica apprezzata dal mercato. Nella specie l’immobile (in corso di costruzione al momento della stima) è stato considerato come finito e, quindi, commerciabile, decurtando, successivamente, il costo necessario per le opere di completamento.

Il metodo estimativo sopra indicato prevede che le caratteristiche qualitative ordinabili - nell’ambito delle quali sono comprese le voci di calcolo oggetto di censura - vengano valutate sulla base di una scala di merito rappresentativa degli apprezzamenti differenziali registrati sul mercato immobiliare locale. Detta scala associa un punteggio (quantità) ai suddetti apprezzamenti, attraverso il quale si effettua il confronto tra l’immobile in stima (subject) e gli immobili di confronto (comparables).

Ai fini della suddetta comparazione, pertanto, si pongono:

• da un lato, il subject, del quale sono note le caratteristiche maggiormente influenti sul prezzo;
• dall’altro lato, un campione omogeneo e significativo costituito dai comparables, ovvero un campione omogeneo di immobili assunti a confronto (da cui deriva la relativa denominazione), dei quali devono essere note l’epoca di compravendita, la zona urbana di ubicazione e le stesse caratteristiche estrinseche e intrinseche apprezzate dal mercato ai fini della formazione del prezzo (localizzazione di dettaglio, tipologia architettonica, dotazione impiantistica, stato manutentivo ecc.) prese in considerazione per il subject.