Fiscalizzazione abuso edilizio: il Consiglio di Stato sul calcolo del valore venale del fabbricato

Il caso di specie

Nel caso di specie, il campione di riferimento è stato elaborato prendendo in considerazione, come previsto dal metodo MCA che la ricorrente ha dichiarato di non contestare, gli immobili aventi destinazione artigianale/industriale (due opifici e un capannone industriale) di cui erano noti prezzo, epoca di compravendita e le stesse caratteristiche relative all’immobile da valutare.

I dati tecnico-economici raccolti per il subject e per i comparables sono stati inseriti in apposite schede di riepilogo, dove sono riportati, per ogni immobile:

• i dati catastali;
• le quotazioni dell’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI);
• le caratteristiche estrinseche ed intrinseche.

La qualificazione dell’immobile, nel suo complesso, come capannone “tipico” non esclude ex se, come invece ritenuto dalla ricorrente, che lo stesso presenti caratteristiche intrinseche ed estrinseche differenti rispetto a quelle dei comparables in quanto la “tipicità” costituisce il logico presupposto della “comparabilità” al fine di apprezzarne similitudini e differenze.

Il presupposto fondamentale del procedimento comparativo, e quindi anche dell’MCA, è, infatti, che si disponga di un campione significativo di dati strettamente omogeneo, riferiti ad immobili immediatamente confrontabili con quello in stima per epoca, segmento di mercato, ubicazione, consistenza, ecc…