Fiscalizzazione abuso edilizio: il Consiglio di Stato sul calcolo del valore venale del fabbricato

La relazione di stima dell’Agenzia delle Entrate

Il Consiglio di Stato ha, quindi, rilevato che dalla relazione illustrativa l’immobile ha riportato le seguenti valutazioni di qualità:

• la “tipologia architettonica” è stata considerata di “alto pregio” perché il bene oggetto di stima è costituito da un immobile di nuova edificazione che affianca all’attuale destinazione artigianale una vocazione commerciale, in ciò differenziandosi dagli immobili presi a comparazione. La vocazione d’uso commerciale dell’immobile comporta l’esecuzione di finiture (pavimentazioni, infissi, ecc.) di qualità superiore rispetto a quelle presenti nei comparables, per i quali la destinazione potenziale coincide con quella attuale, ossia di tipo produttivo/artigianale;
• la “dotazione impiantistica” e lo “stato di manutenzione” sono stati considerati ottimi perché, sulla base dell’approccio metodologico che il ricorrente ha dichiarato di condividere, è stato dapprima valutato lo stato finito dell’immobile, comprensivo di tutti i lavori e degli impianti necessari a renderlo agibile e fruibile, e successivamente sono stati decurtati i costi per le opere di completamento. Le strutture e gli impianti (l’impianto elettrico, l’impianto di riscaldamento e l’impianto idrotermosanitario) sono stati valutati come completamente nuovi e, quindi, qualitativamente superiori a quelli del campione, costituito da immobili di gran lunga più vetusti.

I giudici di Palazzo Spada, quindi, non hanno ravvisato alcun errore di calcolo poiché le singole caratteristiche sono state valutate con riguardo all’immobile finito per “permettere la comparazione in un mercato dinamico di beni simili”, con successiva detrazione del costo delle opere di completamento.