Fondo speciale lavori edili nei condomini minimi: come funziona

Utilizzo delle opzioni ex art. 121 D.L. 34/2020

Tenuto presente che, ad oggi, è ancora prevista la possibilità di utilizzare le opzioni di sconto in fattura e di cessione del credito di cui all’art. 121 del D.L. 34/2020, vanno fatte delle distinzioni. Ipotizziamo l’utilizzo del superbonus ex art. 119 D.L. 34/2020:

1. Utilizzo dell’opzione della cessione del credito: in questo caso, il fondo sarà costituito dagli importi da versare previsti dal contratto d’appalto;
2. Utilizzo dello sconto in fattura: in questo caso, nell’ipotesi di stati di avanzamento lavori asseverati entro il 31 dicembre 2024 con emissione di fatture scontate al 70%, l’importo da versare nel fondo potrebbe essere limitato al 30% della spesa indetraibile più eventuali accolli previsti dal computo metrico;
3.  Utilizzo dello sconto in fattura: in questo caso, nell’ipotesi di stati di avanzamento lavori asseverati oltre il 31 dicembre 2024 ed entro il 31 dicembre 2025 con emissione di fatture scontate al 65%, l’importo da versare nel fondo potrebbe essere limitato al 35% della spesa indetraibile più eventuali accolli previsti dal computo metrico.

Inoltre, il versamento delle somme indetraibili del 30% o del 35% in presenza di fatture con sconto andrà obbligatoriamente effettuato dal condominio all’impresa al fine di rendere efficace lo sconto stesso.

A parere di chi scrive, l’utilizzo delle opzioni ex art. 121 D.L. 34/2020 non è, in generale, un valido motivo per non osservare le norme del codice civile riguardanti l’approvazione dei lavori straordinari in condominio ed in particolare quanto dispone il punto 4 dell’art.1135 del c.c..

Limitare il versamento delle quote condominiali all’importo pari al 30% o al 35% corrispondente alla spesa indetraibile e agli accolli potrebbe comportare l’insufficiente garanzia per l’impresa esecutrice di incassare l’importo necessario per portare a termine i lavori previsti dal contratto d’appalto nel caso, ormai frequente, che la cessione del credito a terzi o all’impresa fornitrice in caso di sconto in fattura non sia più possibile.

Per tale motivo, si ritiene che il fondo speciale debba essere movimentato almeno per il totale della quota prevista dallo stato di avanzamento lavori che si vuole raggiungere.