Fondo speciale lavori edili nei condomini minimi: come funziona

Rischi di validità della delibera

La costituzione del fondo speciale ai sensi dell’art. 1135 del c.c. è condizione di validità della delibera, in mancanza del quale quanto deciso è nullo. Lo ha stabilito la Corte di Cassazione con l’ordinanza n. 9388 depositata il 5 aprile 2023 con cui afferma che “una deliberazione maggioritaria dell’assemblea non può avere un contenuto contrario all’art.  1135, comma 1, n. 4, c.c., decidendo di soprassedere dall’allestimento del fondo stesso, o a modificarne le modalità di costituzione stabilite dalla legge, pur ove abbia ricevuto il consenso dell’appaltatore, in quanto potenzialmente pregiudizievole per ciascuno dei partecipanti, oltre che per le esigenze di gestione condominiale, e perciò nulla”.

Inoltre, gli ermellini hanno affermato che, ai fini della validità della delibera che prevede l’esecuzione dei lavori di manutenzione straordinaria, non è solo sufficiente che il fondo speciale sia contabilmente costituito, ma è necessario che il denaro sia di fatto versato dai proprietari nelle casse condominiali.

La nullità della delibera è determinante per l’applicazione delle agevolazioni. Una delibera dichiarata nulla da un giudice e che obbligherebbe ad una nuova delibera di approvazione dei lavori con la costituzione del fondo speciale, provocherebbe ex-tunc l’impossibilità di applicare lo sconto in fattura o la cessione del credito ai sensi del comma 2 lettera b) del D.L. 39/2024 e, se il Disegno della Legge di Bilancio in corso di approvazione in Parlamento dovesse lasciare immutate le norme previste, la decadenza del superbonus per le previsioni di cui all’art. 8, comma 3 del DDL.

Le conseguenze sarebbero molteplici e devastanti: dai lavori già iniziati in assenza di una delibera valida al pagamento all’impresa esecutrice delle quote fino ad allora previste in sconto, dalla responsabilità dell’amministratore a quella degli asseveratori tecnici e fiscali.