La gestione delle difformità edilizie dopo il Salva Casa

Solleticato da un articolo dell’amico Arch. Marco Campagna dal bellissimo titolo “La CILA tardiva è morta” ho pensato di fare il punto su alcune delle disposizioni contenute nel d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) dopo la “rivoluzione” arrivata con la Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).

Difformità edilizie tra tolleranze e abusi formali, parziali e sostanziali

Preliminarmente occorre considerare che non tutte le difformità edilizie scaturiscono in veri e propri abusi. La nuova versione dell’art. 34-bis del Testo Unico Edilizia (TUE) prevede un’ampia casistica di tolleranze costruttive-esecutive che non costituiscono più una violazione edilizia da sanare. Per queste tolleranze occorre considerare:

• se gli interventi sono stati realizzati entro il 24 maggio 2024 – in questo caso si applicano le nuove percentuali di tolleranza dal 2 al 6% in funzione della superficie utile della singola unità immobiliare;
• se gli interventi sono stati realizzati a partire dal 25 maggio 2024 – in questo caso si applica sempre la tolleranza del 2%.

Fuori dai casi che rientrano nelle tolleranze, una difformità può essere relativa:

• all’assenza di titolo abilitativo;
• alla realizzazione di un intervento che non rispetta le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali e delle altre normative di settore aventi incidenza sulla disciplina dell'attività edilizia (norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienicosanitarie, di quelle relative all'efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico, nonché delle disposizioni contenute nel codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42).

Nel primo caso, è sempre opportuno distinguere i casi in cui per la realizzazione dell’intervento era necessario:

• presentare una comunicazione di inizio lavori asseverata (CILA);
• presentare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) “leggera”:
• presentare una segnalazione certificata di inizio attività (SCIA) alternativa a permesso di costruire “pesante”;
• richiedere il permesso di costruire.

Nel secondo caso, invece, la demolizione dell’abuso e il ripristino dello stato dei luoghi è la prima soluzione attivabile dalla P.A. Successivamente all’ordinanza di demolizione, e nei soli casi previsti agli articoli 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire) e 38 (Interventi eseguiti in base a permesso annullato) del TUE, è possibile verificare la possibilità di sanzione alternativa alla demolizione il cui pagamento, dopo la modifica al comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE, concorre allo stato legittimo dell’immobile.