Guida alle deroghe per l’agibilità dopo il Salva Casa

Agibilità e asseverazione tecnica: le altre condizioni

Oltre al citato requisito di adattabilità, il comma 5-ter dispone che l’asseverazione della conformità del progetto alle norme igienico-sanitarie possa essere resa se si soddisfa “almeno una” delle seguenti condizioni:

• i locali siano situati in edifici sottoposti a interventi di recupero edilizio e di miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie;
• sia contestualmente presentato un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari.

Relativamente al primo punto, l’art. 31 della Legge n. 457/1978 inserisce tra gli interventi di recupero del patrimonio edilizio esistente i seguenti:

• manutenzione ordinaria;
• manutenzione straordinaria;
• restauro e di risanamento conservativo;
• ristrutturazione edilizia;
• ristrutturazione urbanistica.

Tali interventi dovranno essere finalizzati oltre che al recupero anche al miglioramento delle caratteristiche igienico-sanitarie. Si dovrà chiarire se tale deroga, non essendo applicabile alle nuove costruzioni, possa riguardare gli interventi di demolizione e ricostruzione che rientrano nella definizione di ristrutturazione edilizia ai sensi dell’art. 3, comma 1, lettera d), del d.P.R. n. 380/2001 (possibilità non chiarissima e sulla quale esistono posizioni differenti).

Relativamente al secondo punto, questo indica delle condizioni alternative (o integrative) relative alla presentazione contestuale di “un progetto di ristrutturazione con soluzioni alternative atte a garantire, in relazione al numero degli occupanti, idonee condizioni igienico-sanitarie dell'alloggio, ottenibili prevedendo una maggiore superficie dell'alloggio e dei vani abitabili ovvero la possibilità di un'adeguata ventilazione naturale favorita dalla dimensione e tipologia delle finestre, dai riscontri d'aria trasversali e dall'impiego di mezzi di ventilazione naturale ausiliari”.

Concludiamo con il comma 5-quater per il quale “Restano ferme le deroghe ai limiti di altezza minima e superficie minima dei locali previste a legislazione vigente”. Sul punto si ricorda che il Decreto Legge n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) ha previsto:

• all’art. 10, comma 2, che “Nelle more dell’approvazione del decreto del Ministro della salute di cui all’articolo 20, comma 1-bis, del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, le disposizioni di cui al decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, si interpretano nel senso che i requisiti relativi all’altezza minima e i requisiti igienico-sanitari dei locali di abitazione ivi previsti non si considerano riferiti agli immobili che siano stati realizzati prima della data di entrata in vigore del medesimo decreto e che siano ubicati nelle zone A o B, di cui al decreto ministeriale 2 aprile 1968, n. 1444, o in zone a queste assimilabili, in base alla normativa regionale e ai piani urbanistici comunali. Ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e la qualificazione edilizia dei medesimi immobili e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti”
• all’art. 10, comma 2-bis, che “In deroga alle disposizioni del decreto del Ministro per la sanità 5 luglio 1975, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 190 del 18 luglio 1975, con riferimento agli immobili di interesse culturale, sottoposti a tutela ai sensi del codice dei beni culturali e del paesaggio, di cui al decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42:
  a) l’altezza minima interna utile dei locali adibiti ad abitazione è fissata in 2,4 metri, riducibili a 2,2 metri per i corridoi, i disimpegni in genere, i bagni, i gabinetti e i ripostigli;
  b) per ciascun locale adibito ad abitazione, l’ampiezza della finestra deve essere proporzionata in modo da assicurare un valore di fattore luce diurna medio non inferiore all’1 per cento e, comunque, la superficie finestrata apribile non deve essere inferiore a un sedicesimo della superficie del pavimento;
  c) ai fini della presentazione e del rilascio dei titoli abilitativi per il recupero e per la qualificazione edilizia degli immobili di cui al presente comma e della segnalazione certificata della loro agibilità, si fa riferimento alle dimensioni legittimamente preesistenti anche nel caso di interventi di ristrutturazione e di modifica di destinazione d’uso.”.