Onerosità permesso di costruire: le differenze tra oneri di urbanizzazione e costo di costruzione

Fatti salvi i casi di riduzione o esonero, il d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), che presto sarà nuovamente rinnovato nei contenuti dal D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), dispone che il rilascio del permesso di costruire comporta la corresponsione di un contributo commisurato all'incidenza degli oneri di urbanizzazione nonché al costo di costruzione.

Componenti del contributo per il rilascio del permesso di costruire

L’argomento è l’oggetto della sentenza del 22 luglio 2024, n. 6587 mediante la quale il Consiglio di Stato ha chiarito i presupposti e le differenze esistenti tra le due componenti del contributo per il rilascio del permesso di costruire:

• gli oneri di urbanizzazione;
• il costo di costruzione.

Preliminarmente occorre ricordare quanto prevede l’art. 16 del Testo Unico Edilizia (TUE). In particolare:

• comma 2: la quota di contributo relativa agli oneri di urbanizzazione è corrisposta al comune all'atto del rilascio del permesso di costruire;
• comma 3: la quota di contributo relativa al costo di costruzione, determinata all'atto del rilascio, è corrisposta in corso d'opera, con le modalità e le garanzie stabilite dal comune, non oltre sessanta giorni dalla ultimazione della costruzione;
• comma 4: l'incidenza degli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria è stabilita con deliberazione del consiglio comunale in base alle tabelle parametriche che la Regione definisce per classi di comuni in relazione:
  • all'ampiezza ed all'andamento demografico dei comuni;
  • alle caratteristiche geografiche dei comuni;
  • alle destinazioni di zona previste negli strumenti urbanistici vigenti;
  • ai limiti e rapporti minimi inderogabili fissati in applicazione dall'articolo 41-quinquies, penultimo e ultimo comma, della legge 17 agosto 1942, n. 1150, e successive modifiche e integrazioni, nonché delle leggi regionali;
  • alla differenziazione tra gli interventi al fine di incentivare, in modo particolare nelle aree a maggiore densità del costruito, quelli di ristrutturazione edilizia, anziché quelli di nuova costruzione;
  • alla valutazione del maggior valore generato da interventi su aree o immobili in variante urbanistica o in deroga. Tale maggior valore, calcolato dall'amministrazione comunale, è suddiviso in misura non inferiore al 50 per cento tra il comune e la parte privata ed è erogato da quest'ultima al comune stesso sotto forma di contributo straordinario, che attesta l'interesse pubblico, in versamento finanziario, vincolato a specifico centro di costo per la realizzazione di opere pubbliche e servizi da realizzare nel contesto in cui ricade l'intervento, cessione di aree o immobili da destinare a servizi di pubblica utilità, edilizia residenziale sociale od opere pubbliche;
• comma 9: il costo di costruzione per i nuovi edifici è determinato periodicamente dalle regioni con riferimento ai costi massimi ammissibili per l'edilizia agevolata, definiti dalle stesse regioni a norma della lettera g) del primo comma dell'articolo 4 della legge 5 agosto 1978, n. 457;
• comma 10: nel caso di interventi su edifici esistenti il costo di costruzione è determinato in relazione al costo degli interventi stessi, così come individuati dal comune in base ai progetti presentati per ottenere il permesso di costruire. Al fine di incentivare il recupero del patrimonio edilizio esistente, per gli interventi di ristrutturazione edilizia, i comuni hanno comunque la facoltà di deliberare che i costi di costruzione ad essi relativi siano inferiori ai valori determinati per le nuove costruzioni.