Opere incompiute e decadenza titolo edilizio: cosa fare?

Il bilanciamento tra interesse privato e pubblico

Nel prevedere la proroga per l’ultimazione dei lavori, il legislatore ha operato un bilanciamento tra:

• la tutela dell’affidamento del privato al completamento dell’opera in fase di realizzazione sulla base di un permesso di costruire;
• il principio di conservazione e quello di proporzionalità.

Bilanciamento finalizzato ad evitare la distruzione di ricchezza conseguente all’abbandono di progetti in avanzato stato di attuazione, conservando, comunque, la vigilanza sull’attività di edificazione attraverso la previsione del limite temporale triennale, pari a quello di durata dell’efficacia del permesso di costruire.

Ai principi di conservazione e di affidamento si ispirano anche gli artt. 36 e 38 del TUE (adesso anche gli artt. 34-bis, 34-ter e 36-bis):

• il primo (accertamento di conformità) prevede la possibilità di sanare gli abusi purché “l'intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda” (la doppia conformità urbanistico-edilizia);
• il secondo consente, in taluni casi, la conservazione dell’immobile realizzato sulla base di un titolo edilizio successivamente annullato, prevedendo in luogo della demolizione la sanzione pecuniaria.

È proprio l’art. 38 che ha fatto sorgere i dubbi da cui è scaturita la domanda all’AP circa l’applicabilità dell’art. 31 del TUE alle opere realizzate sulla base di un permesso di costruire dichiarato decaduto. Secondo la Sezione remittente, tali opere, eseguite sulla base di un titolo edificatorio legittimo, non potrebbero ritenersi abusive, e dunque non sarebbero passibili di demolizione e di restituzione in pristino.