Opere incompiute e decadenza titolo edilizio: cosa fare?

I rilievi dell’Adunanza Plenaria

A questo punto l’Adunanza Plenaria del Consiglio di Stato ha ricordato che:

• l’art. 31 del TUE si riferisce agli “interventi eseguiti in assenza del permesso di costruire, in totale difformità o con variazioni essenziali” e, al comma 1, dispone che “Sono interventi eseguiti in totale difformità dal permesso di costruire quelli che comportano la realizzazione di un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche plano-volumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso stesso”;
• il permesso di costruire legittima le trasformazioni urbanistiche ed edilizie ivi individuate ma non abilita a realizzare qualunque manufatto;
• qualunque realizzazione dell’edificio difforme dal progetto, anche se sia ridotta la volumetria o ne siano modificati il perimetro, le sagome e le altezze, comporta una “divergenza tra consentito e realizzato” che in quanto tale o deve essere previamente autorizzata dal Comune o necessita di un atto di “accertamento di conformità”, qualora consentito.

I giudici dell’AP, cioè, per rispondere al quesito hanno fatto leva sull’assunto che l’edificazione deve avvenire nel rigoroso rispetto del principio di conformità tra l’opera risultante dal progetto assentito con il permesso di costruire e quella concretamente realizzata.

Ciò premesso, l’art. 31 del TUE sanziona allo stesso modo le ipotesi di edificazione in assenza del permesso di costruire con le ipotesi dell’edificazione in totale difformità o con variazioni essenziali, provvedendo a disciplinare le singole fattispecie, equiparando la carenza del titolo edificatorio con la totale difformità del bene edificato con quello autorizzato.

Secondo giudici, la “totale difformità” si verifica non solo in caso di ampliamento non autorizzato, ma anche nel caso di mancato completamento della costruzione e vi sia un aliud pro alio (bene completamente diverso da quello autorizzato). Il permesso di costruire consente di realizzare solo l’opera descritta nel progetto e avente caratteristiche fisiche e funzionali ben determinate: l’abuso per totale difformità sussiste nel caso di realizzazione di “un organismo edilizio integralmente diverso per caratteristiche tipologiche e planivolumetriche”.

Ciò è ravvisabile anche quando il manufatto sia stato parzialmente edificato con il cd. “scheletro” e anche quando sia oggettivamente diverso rispetto a quello progettato, dovendosi un'opera qualificare abusiva per totale difformità ogni qual volta il risultato finale consista in una struttura che non è riferibile a quella assentita.