Le Opere di urbanizzazione a scomputo nel Testo Unico Edilizia e nel Codice Appalti

Le opere di urbanizzazione a scomputo sono infrastrutture (strade, fogne, illuminazione pubblica, verde attrezzato, ecc.) che un privato realizza direttamente, compensando in tutto o in parte gli oneri di urbanizzazione dovuti al Comune.

Sono disciplinate dal principio per cui il privato, in luogo del pagamento di oneri, esegue direttamente le opere, sotto la supervisione dell'ente pubblico.

In questo approfondimento proveremo a fornire un’analisi normativa delle procedure e delle regole da seguire.

Opere di urbanizzazione: cosa sono, realizzazione e gestione

Le opere di urbanizzazione sono infrastrutture e servizi necessari per rendere un'area idonea all'insediamento umano e per garantirne la funzionalità dal punto di vista urbanistico e sociale. Le opere di urbanizzazione servono, dunque, a:

• garantire la funzionalità urbana delle aree edificate;
• favorire l’accesso a infrastrutture essenziali;
• migliorare la qualità della vita dei residenti.

Sono suddivise in:

• opere di urbanizzazione primaria - sono essenziali per rendere un'area edificabile e fruibile. Comprendono:
  • strade: vie di accesso principali e secondarie, marciapiedi;
  • fognature: reti di smaltimento delle acque reflue e meteoriche;
  • reti idriche: approvvigionamento idrico;
  • reti di distribuzione dell’energia: elettricità, gas, teleriscaldamento;
  • illuminazione pubblica: lampioni, sistemi di illuminazione per le strade;
  • spazi pubblici verdi: aree destinate a parchi, giardini;
  • reti di telecomunicazione: infrastrutture per telefono, fibra ottica, ecc;
• opere di urbanizzazione secondaria - sono legate alla qualità della vita della comunità e comprendono:
  • edifici scolastici: scuole per l'infanzia, primarie e secondarie;
  • strutture sanitarie: ambulatori, cliniche, ospedali;
  • edifici di culto: chiese, luoghi di preghiera;
  • strutture sportive: palestre, campi sportivi, piscine;
  • mercati e centri civici: spazi per attività commerciali o sociali;
  • aree ricreative: parchi giochi, aree di socializzazione.

La realizzazione delle opere di urbanizzazione può essere gestita:

• dal Comune: con fondi pubblici, seguendo le procedure di cui al D.Lgs. n. 36/2023 (Codice dei Contratti Pubblici);
• dal privato (opere a scomputo): il soggetto attuatore realizza le opere direttamente in cambio di una riduzione (totale o parziale) degli oneri di urbanizzazione dovuti;
• con partenariato pubblico-privato: collaborazione tra enti pubblici e privati per progetti di più ampia portata.