Le Opere di urbanizzazione a scomputo nel Testo Unico Edilizia e nel Codice Appalti

Convenzione urbanistica: contenuti essenziali

La convenzione urbanistica è il documento che regola i rapporti tra il privato attuatore e il Comune. Deve contenere i seguenti elementi:

Parte introduttiva

• riferimenti normativi: d.P.R. 380/2001, d.lgs. 36/2023, strumenti urbanistici comunali.
• soggetti coinvolti: indicazione del soggetto attuatore (privato) e delle controparti istituzionali (comune, uffici tecnici).
• oggetto della convenzione: descrizione delle opere da realizzare e modalità di scomputo.

Impegni del privato

1. progettazione delle opere:
   1. redazione del progetto definitivo ed esecutivo, conforme ai requisiti normativi e alle prescrizioni comunali;
   2. deposito e approvazione del progetto da parte del comune.
2. realizzazione delle opere:
   1. conformità agli standard tecnici richiesti;
   2. tempi e modalità di esecuzione, con un cronoprogramma dettagliato;
3. garanzie prestate:
   1. fideiussione bancaria o assicurativa pari al valore delle opere da realizzare;
   2. polizze assicurative per eventuali danni durante l’esecuzione.

Impegni del Comune

• fornire i documenti tecnici necessari (es. indicazioni sulle norme urbanistiche locali);
• monitorare e collaudare le opere;
• consentire lo scomputo degli oneri di urbanizzazione fino all'importo concordato;

Clausole accessorie

• penali per inadempimento o ritardi;
• modalità di risoluzione delle controversie (es. arbitrato o TAR competente);
• decadenza della convenzione in caso di gravi violazioni.

Per l’approvazione è prevista la seguente procedura:

• richiesta iniziale: il privato presenta al comune una proposta di convenzione urbanistica corredata dal progetto preliminare delle opere;
• valutazione tecnica: l’ufficio tecnico comunale verifica la conformità del progetto agli strumenti urbanistici e la congruità economica delle stime.
• delibera comunale: l’approvazione della convenzione e del progetto esecutivo avviene con delibera del consiglio comunale o della giunta (secondo il regolamento comunale).
• stipula della convenzione: la convenzione è firmata da entrambe le parti, diventando vincolante.
• monitoraggio e collaudo: durante e dopo l’esecuzione delle opere, il comune effettua controlli periodici e nomina un tecnico per il collaudo finale.

L'Allegato I.12 pone particolare enfasi sulle garanzie finanziarie e operative. Ecco le principali:

• fideiussione bancaria o assicurativa: obbligatoria e pari al 100% del valore stimato delle opere, garantisce che le opere siano realizzate anche in caso di inadempimento del privato;
• polizza postuma decennale: copertura obbligatoria per eventuali difetti o danni che si manifestino nei dieci anni successivi al collaudo;
• cauzione provvisoria: può essere richiesta in fase di approvazione della convenzione, pari a una percentuale del valore complessivo delle opere.

L'Allegato I.12 prevede alcune semplificazioni procedurali:

• esclusione dall’obbligo di gara: se il privato esegue direttamente le opere con mezzi propri, senza affidare a terzi, può essere esentato dalle procedure di gara.
• affidamento diretto a terzi: è consentito, ma deve rispettare i principi del Codice Appalti (trasparenza, pubblicità e concorrenza). Le opere sotto soglia comunitaria seguono procedure semplificate.