Permesso di costruire annullato: tra fiscalizzazione e stato legittimo

L’art. 38 del Testo Unico Edilizia affronta un aspetto abbastanza controverso in materia di abusi edilizi: la possibilità di ricorrere alla c.d. “fiscalizzazione” nel caso di permesso di costruire annullato, con il pagamento di una sanzione pecuniaria che consente di sanare edifici per i quali era stato rilasciato un titolo, successivamente invalidato dall'Amministrazione.

Attenzione però perché, come ha spiegato il Consiglio di Stato con la sentenza del 24 giugno 2024, n. 5666, la fiscalizzazione dell’abuso ai sensi dell’art. 38 può avvenire in presenza di vizi formali e non sostanziali, esattamente come nel caso dell’accertamento di conformità ex art. 36 dello stesso d.P.R. n. 380/2001, ma non per sanare vizi sostanziali.

Fiscalizzazione abusi edilizi: come funziona se il Permesso di Costruire viene annullato?

Ed è sulla base di questi presupposti che Palazzo Spada ha respinto l’appello per la legittimazione ex post di un complesso immobiliare, edificato sulla base di un permesso di costruire annullato a seguito dell'accertamento del reato di lottizzazione abusiva ai sensi dell’art. 44, lett. c), del d.P.R. n. 380/2001, con condanna della società immobiliare, dei direttori dei lavori e dei funzionari comunali che si erano occupati del progetto.

La volumetria edificata, pari a 14.254 mc, era superiore all’indice edificatorio massimo consentito nella zona di riferimento, configurando un utilizzo improprio della cessione di cubatura su aree pubbliche.

Dopo la condanna, il Comune ha annullato il permesso di costruire riconoscendone l'invalidità sostanziale e ha ordinato l’acquisizione del complesso immobiliare al patrimonio pubblico.

La richiesta di sanatoria e l’invocazione dell’art. 38 del TUE

I ricorrenti hanno tentato di ottenere una sanatoria ex post, sostenendo che il Comune avrebbe dovuto annullare formalmente il permesso di costruire e riattivare il procedimento per correggere il vizio di origine.

La strategia proposta prevedeva:

• l’annullamento in autotutela del titolo edilizio per eliminarne gli effetti giuridici;
• la riedizione del procedimento, con rilascio di un nuovo permesso di costruire basato su una diversa configurazione urbanistica, in modo da “recuperare” la volumetria eccedente;
• l’applicazione della sanatoria prevista dall’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001, che consente la fiscalizzazione dell’abuso con il pagamento di una sanzione pecuniaria in luogo della demolizione.