Piscina, pertinenza o nuova costruzione? Le nuove coordinate del CGARS

Il concetto di pertinenzialità

Importante è anche il collegamento al concetto di pertinenza che, secondo il Testo Unico Edilizia n. 380/2001, è ancorato a specifici elementi descrittivi che devono sussistere cumulativamente.

Un’opera, per definirsi pertinenziale, deve essere:

• strettamente funzionale all’edificio principale (a suo esclusivo ornamento o a sua maggiore comodità);
• attigua a tale edificio con cui deve avere in comune l’accesso
• integrata anche architettonicamente o esteticamente con l’edificio che è destinata a servire
• non autonoma, nel senso che non deve costituire una nuova unità immobiliare idonea ad aumentare il carico edilizio che grava sul territorio né deve essere idonea a produrre un’autonoma utilità economico-funzionale.

Il Consiglio di Stato ha ritenuto che le caratteristiche appena accennate possano rinvenirsi solo in opere di dimensioni contenute; in particolare, ribadendo una costante giurisprudenza, esso ha puntualizzato che “il concetto di pertinenza urbanistica è più ristretto rispetto di quello civilistico ed è applicabile solo ad opere di modesta entità che risultino accessorie rispetto ad un’opera principale e non a quelle che, da un punto di vista delle dimensioni e della funzione, si connotino per una propria autonomia rispetto all’opera principale e non siano coessenziali alla stessa”.

Con riferimento alla possibilità di qualificare quale pertinenza una piscina attigua all’immobile principale, il Consiglio di Stato ha sostanzialmente ritenuto dirimente la grandezza della stessa, ribadendo che solo le piscine di “ridotte” dimensioni possono pretendere, in presenza delle altre caratteristiche indicate, di essere considerate quali pertinenze: né la piscina deve ricadere su un’area diversa e ulteriore rispetto a quella già occupata dall’edificio servito.

È questo l’orientamento ormai prevalente, che si contrappone a quell’altro che, con un rigore forse eccessivo, esclude in radice la possibilità che una piscina, prescindendo dalle sue dimensioni, possa essere considerata pertinenza.

Viceversa, la giurisprudenza meno rigorosa, pur nel ribadire costantemente la necessità che le dimensioni dello specchio d’acqua siano modeste, non ha comunque indicato bene il criterio alla stregua del quale si debba determinare, a priori, se e quando l’opera possa considerarsi di “modeste dimensioni”, facendo ricorso unicamente alla misurazione superficiale della stessa e – soprattutto – rimettendo tale giudizio alla soggettiva valutazione della p.a., prima, e del giudice amministrativo, dopo.