Plusvalenze immobili Superbonus: tassazione confermata

Nonostante la richiesta di modifica presentata con un emendamento in fase di conversione in legge del c.d. Decreto Fiscale (D.L. n. 155/2024), si conferma l'attuale normativa sulla tassazione sulle plusvalenze derivanti da cessioni a titolo oneroso di immobili oggetto di lavori Superbonus, introdotta dalla Legge di Bilancio 2024 (legge n. 213/2023).

Tassazione plusvalenze Superbonus: nessuna modifica all'attuale normativa

Nello specifico, l’attuale norma ha modificato:

• l’art. 67 del d.P.R. n. 917/1986 (TUIR), inserendo al comma 1 la lettera b-bis) secondo cui “le plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di beni immobili, in relazione ai quali il cedente o gli altri aventi diritto abbiano eseguito gli interventi agevolati di cui all'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, che si siano conclusi da non più di dieci anni all'atto della cessione, esclusi gli immobili acquisiti per successione e quelli che siano stati adibiti ad abitazione principale del cedente o dei suoi familiari per la maggior parte dei dieci anni antecedenti alla cessione o, qualora tra la data di acquisto o di costruzione e la cessione sia decorso un periodo inferiore a dieci anni, per la maggior parte di tale periodo”;
• l'articolo 68, comma 1, con l’inserimento dei seguenti periodi: "Per gli immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, ai fini della determinazione dei costi inerenti al bene, nel caso in cui gli interventi agevolati ai sensi dell'articolo 119 del decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34, convertito, con modificazioni, dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, si siano conclusi da non più di cinque anni all'atto della cessione, non si tiene conto delle spese relative a tali interventi, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui all'articolo 121, comma 1, lettere a) e b), del citato decreto-legge n. 34 del 2020. Nel caso in cui gli interventi agevolati si siano conclusi da più di cinque anni all'atto della cessione, nella determinazione dei costi inerenti al bene si tiene conto del 50 per cento di tali spese, qualora si sia fruito dell'incentivo nella misura del 110 per cento e siano state esercitate le opzioni di cui al periodo precedente. Per i medesimi immobili di cui alla lettera b-bis) del comma 1 dell'articolo 67, acquisiti o costruiti, alla data della cessione, da oltre cinque anni, il prezzo di acquisto o il costo di costruzione, determinato ai sensi dei periodi precedenti, è rivalutato in base alla variazione dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati".

L’emendamento rifiutato

La proposta di modifica puntava a:

• ridurre la tassazione sulle plusvalenze generate solo da vendite effettuate entro 5 anni e non più 10 anni;
• inserire il comma 64-bis, secondo cui:
  • la tassazione non si applica in relazione agli immobili che sono stati trasferiti definitivamente a decorrere dal 1° gennaio 2024 in esecuzione di un contratto preliminare registrato o trascritto prima di tale data;
  • nei casi di interventi agevolati Superbonus effettuati solamente sulle parti comuni dell'edificio e non sul singolo immobile, l'importo da corrispondere non può eccedere l'ammontare del beneficio fiscale goduto;
  • per i soggetti che hanno optato per la cessione del credito, nella determinazione dei costi inerenti al bene ai fini del calcolo della plusvalenza si tiene conto del 100% degli oneri finanziari sopportati in conseguenza alla suddetta cessione;
  • entro centocinquanta giorni dall'entrata in vigore del nuovo comma 64-bis, il MEF tramite decreto determinerà un meccanismo di tassazione della plusvalenza in funzione dell'effettiva fruizione degli interventi agevolati, in dichiarazione dei redditi.

Niente di tutto questo, però perché si conferma il testo introdotto dalla legge n. 213/2023.