Regolarità urbanistica e precedenti edilizi: gli effetti della nuova modulistica post Salva Casa

A otto mesi dall’entrata in vigore della Legge n. 105/2024, che ha convertito il D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa) introducendo modifiche sostanziali al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE), è finalmente arrivato l’atteso accordo in sede di Conferenza Unificata per l’aggiornamento della modulistica edilizia.

Un passo importante, invocato da tempo da tecnici e liberi professionisti, che non avevano trovato piena soddisfazione neppure nelle Linee di indirizzo e criteri interpretativi del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (MIT).

SCIA in sanatoria e Stato legittimo

Qualche giorno fa ho pubblicato un approfondimento dal titolo “SCIA semplificata in sanatoria e stato legittimo: riflessioni operative e FAQ”, nel quale ho analizzato gli effetti del pagamento della sanzione prevista dall’art. 37, comma 1, del TUE sullo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.

In quella sede ho sentito l’esigenza di approfondire le differenze tra il secondo e il terzo periodo del comma 1-bis dell’art. 9-bis del TUE, che definisce lo stato legittimo. In particolare:

• secondo periodo: “Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni”;
• terzo periodo: “Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis”.

Due elementi meritano attenzione:

1. il legislatore ha (forse per distrazione) inserito l’art. 38 in entrambe le previsioni. In realtà sarebbe stato sufficiente inserirlo solo nel secondo periodo, dato che il comma 2 dell’art. 38 stabilisce che “l’integrale corresponsione della sanzione pecuniaria irrogata produce i medesimi effetti del permesso di costruire in sanatoria di cui all’articolo 36”;
2. è stata operata una chiara distinzione tra i “titoli” e il semplice pagamento delle sanzioni, risolvendo così il nodo delle fiscalizzazioni: finora tollerate, ma mai pienamente legittimanti.

In concreto, per gli interventi realizzati in assenza o difformità da SCIA (leggera), il quadro normativo attuale prevede:

• la sanatoria semplificata ex art. 36-bis;
• il pagamento della sanzione ex art. 37, comma 1, che “concorre” allo stato legittimo.

Avendo ritenuto (erroneamente, come poi vedremo) che questa doppia previsione fosse incongruente, avevo tentato una distinzione tra “stato legittimo” e “legittimità dell’intervento”. Ne ho tratto delle conclusioni operative, consultabili qui.