Riforma Testo Unico Edilizia: da dove cominciare?

Stato legittimo e abusi edilizi

Uno degli aspetti più critici della normativa attuale è la definizione dello stato legittimo e la gestione delle difformità edilizie.

Di recente, il comunicato congiunto di Architetti, Ingegneri e Geometri ha evidenziato la necessità di un riordino su quattro punti chiave:

1. il riordino e la revisione delle tipologie di intervento edilizio;
2. la razionalizzazione dei titoli abilitativi;
3. la definizione delle diverse tipologie di difformità;
4. la ridefinizione dello stato legittimo.

Un’impostazione interessante, ma il cui punto di partenza avrebbe dovuto essere proprio lo stato legittimo e classificazione delle difformità edilizie, soprattutto in considerazione che l’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE (che definisce proprio lo stato legittimo) è stato numerosamente modificato dalla sua introduzione nel 2020 con il D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni). Anche con il recente Salva Casa e le recenti Linee guida del MIT, le problematiche connesse alla corretta definizione dello “stato legittimo” continuano ad accendere il dibattito tra gli studiosi.

Proprio per questo motivo, per una seria riforma si dovrebbe cominciare rispondendo puntualmente alla domanda: come si definisce lo stato legittimo di una unità immobiliare o di un edificio=

Da questa definizione si passerebbe, quindi, alla distinzione degli abusi edilizi sulla base della loro gravità, differenziando tra:

• abusi formali, legati a vizi procedurali o alla mancanza di titoli edilizi, ma in assenza di reali violazioni urbanistiche;
• abusi parziali, che riguardano variazioni non conformi, ma regolarizzabili;
• abusi maggiori, ossia interventi in contrasto totale con la normativa, per i quali la demolizione resta l’unica opzione.

Per ogni tipologia di abuso dovrebbero poi essere previste soluzioni chiare: sanatoria per gli abusi formali e parziali, demolizione per quelli maggiori. Solo così si eviterebbe il caos interpretativo attuale.