Riforma Testo Unico Edilizia: da dove cominciare?

Testo Unico Edilizia: una proposta

Di seguito una proposta per i primi articoli, prioritari per la definizione di una seria riforma.

Art. 1 – Oggetto e principi generali

1. Il presente decreto disciplina l’attività edilizia sul territorio nazionale, promuovendo il recupero e la riqualificazione del patrimonio edilizio esistente, semplificando i procedimenti amministrativi e garantendo il rispetto della legalità attraverso un sistema chiaro di classificazione e riabilitazione delle difformità edilizie.
2. La disciplina urbanistica ed edilizia deve essere ispirata ai principi di sostenibilità, sicurezza, semplificazione e proporzionalità rispetto alla natura dell’intervento.

Art. 2 – Classificazione degli interventi edilizi

Gli interventi edilizi si suddividono nelle seguenti categorie:

• manutenzione ordinaria: interventi di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici e di mantenimento in efficienza degli impianti tecnologici, senza alterazione della struttura o della destinazione d’uso.
• manutenzione straordinaria: interventi che riguardano il miglioramento delle condizioni di un edificio, con possibilità di sostituzione o modifica di parti strutturali senza incremento di superficie utile o di volume.
• restauro e risanamento conservativo: interventi finalizzati a conservare l’organismo edilizio e ad assicurarne la funzionalità attraverso opere che rispettano la sua struttura originaria.
• recupero edilizio: comprende tutte le tipologie di interventi finalizzate al ripristino, alla riqualificazione e all’adeguamento funzionale del patrimonio edilizio esistente. Include le seguenti categorie:
  • recupero edilizio leggero: interventi di ripristino, riqualificazione e adeguamento funzionale senza aumento di volume o modifica della sagoma;
  • rigenerazione edilizia: interventi di miglioramento delle prestazioni energetiche, strutturali e funzionali, con possibilità di ampliamenti e modifiche della destinazione d’uso compatibili con la pianificazione urbanistica;
  • recupero edilizio pesante: interventi di demolizione e ricostruzione anche con modifica della sagoma e con incremento volumetrico nei limiti stabiliti dagli strumenti urbanistici;
• nuova costruzione: realizzazione ex novo di edifici e manufatti che comportano un’impronta urbanistica autonoma rispetto all’edificato preesistente.

Art. 3 – Riduzione e razionalizzazione dei titoli ediliza

L’attività edilizia si articola nelle seguenti tre categorie:

• attività libera: per interventi di manutenzione ordinaria, restauro e risanamento conservativo.
• segnalazione Certificata di Inizio Attività (SCIA Unificata): per manutenzione straordinaria e recupero edilizio.
• permesso di Costruire (PdC): per le nuove costruzioni.

Art. 4 – Incentivi per la rigenerazione urbana e il recupero edilizio

Gli interventi di recupero edilizio sono prioritari rispetto alla nuova edificazione e godono di incentivi urbanistici ed economici, tra cui:

• riduzione del contributo di costruzione per interventi di recupero e riqualificazione;
• esenzione dagli oneri di urbanizzazione per interventi di ristrutturazione senza aumento di carico urbanistico;
• accesso a finanziamenti agevolati per la rigenerazione di edifici obsoleti dal punto di vista energetico e strutturale.

Art. 5 – Classificazione degli abusi edilizi

1. Gli abusi edilizi sono classificati in tre categorie, con relative sanzioni e possibilità di sanatoria:
   • Abusi formali: riguardano interventi eseguiti senza titolo ma conformi alle norme urbanistiche ed edilizie vigenti. Sono sanabili con pagamento di una sanzione amministrativa e presentazione dei relativi titoli in sanatoria (SCIA o permesso di costruire in sanatoria).
   • Abusi parziali: comprendono interventi non conformi alle norme urbanistiche ed edilizie, ma regolarizzabili con opportune modifiche. Sono sanabili previa verifica di compatibilità urbanistica, presentazione dei relativi titoli in sanatoria e pagamento di una sanzione proporzionata.
   • Abusi gravi: riguardano interventi in totale difformità dagli strumenti urbanistici o in aree sottoposte a vincoli. Non sono sanabili e comportano la demolizione obbligatoria e il ripristino dello stato dei luoghi a carico del trasgressore.
2. La sanatoria edilizia è ammessa esclusivamente per gli abusi formali e parziali, previa verifica della compatibilità urbanistica e della sicurezza strutturale.

Art. 6 – Demolizione e ripristino

1. Per gli abusi gravi, la demolizione è obbligatoria e deve essere eseguita d’ufficio dal Comune in caso di inottemperanza del proprietario.
2. Nei casi in cui la demolizione non sia tecnicamente realizzabile senza arrecare danni ad altre unità immobiliari legittimamente costruite, l’abuso è sanzionato con l’acquisizione dell’immobile al patrimonio comunale e l’applicazione di una sanzione pecuniaria maggiorata.

Art. XXX (ultimo articolo) – Regime transitorio e attuazione

1. Il presente testo normativo entra in vigore 24 mesi dopo dalla sua pubblicazione in Gazzetta Ufficiale. Regioni e Comuni hanno 12 mesi dalla pubblicazione in Gazzetta per adeguare i propri strumenti urbanistici e regolamenti edilizi.
2. Restano salve le disposizioni in materia di tutela del paesaggio, dei beni culturali e della sicurezza strutturale.

Una sezione fondamentale dovrebbe contenere tutte le procedure per la regolarizzazione delle difformità edilizie, che provi ad eliminare le zone grige che nel corso degli anni sono state ormai affrontate dalla giurisprudenza.