Salva Casa e Modulistica edilizia unificata: ecco il Quaderno ANCI

Stato legittimo: cosa cambia

Molto interessante il capitolo 1 riservato allo “stato legittimo”. Con la modifica del comma 1-bis, art. 9-bis, del TUE, il legislatore ha fornito un nuovo assetto normativo finalizzato alla semplificazione, ma che ha destato più di qualche perplessità tra gli operatori del settore.

In particolare, sono state previste due modalità alternative per attestare la legittimità edilizia di un immobile o di una singola unità immobiliare:

• tramite il titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ha legittimato l’intervento originario;
• tramite l’ultimo titolo che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, a condizione che:
  • sia stato rilasciato o assentito (quindi anche SCIA, DIA, e forse CILA);
  • l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi in sede di rilascio.

La novità principale, dunque, è l’apertura alla possibilità di dimostrare lo stato legittimo con un solo titolo recente, superando la tradizionale sommatoria documentale di tutti i titoli pregressi. Ma attenzione: la semplificazione si applica solo se i lavori oggetto di quell’ultimo titolo hanno interessato l’intero immobile o unità immobiliare.

Il TAR Lombardia (sentenza n. 227/2025) ha recentemente osservato che la legittimità dei titoli pregressi non può essere solo “implicita”: occorre che sia effettivamente verificata dall’amministrazione. Insomma, non basta richiamarli nel modulo. Il TAR, dunque, ha confermato che la circostanza che un’opera non legittima sia rappresentata nelle pratiche edilizie non può comportarne la regolarizzazione postuma.

Anche l’ANCI evidenzia la distanza tra gli indirizzi forniti dal MIT e le possibili (e probabili) future interpretazioni giurisprudenziali. In attesa di un consolidamento sul piano del diritto vivente, la nuova modulistica unificata – arricchita, su richiesta dell’ANCI, da un riferimento esplicito alle indicazioni operative ministeriali – rappresenta uno strumento gestionale immediatamente utilizzabile. I modelli aggiornati includono infatti una specifica sezione dedicata all’indicazione dei “precedenti edilizi”, utile per facilitare l’istruttoria e il raccordo tra titoli pregressi e stato legittimo.