Salva Casa e Modulistica edilizia unificata: ecco il Quaderno ANCI

Tolleranze costruttive e difformità

All’interno del capitolo “Procedure finalizzate a sanare o regolarizzare situazioni di difformità edilizia”, ANCI suddivide:

• le tolleranze costruttive
• i casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo – regolarizzazione variante ante 1977
• le sanatorie

Tolleranze costruttive

Il Salva Casa ha inciso profondamente sull’art. 34-bis del TUE, introducendo nuove tolleranze costruttive ed esecutive, distinguendo tra interventi eseguiti entro il 24 maggio 2024 e quelli successivi.

Per gli interventi ultimati entro il 24 maggio 2024, le tolleranze costruttive sono progressive in base alla superficie utile dell’unità immobiliare. Più piccola è l’unità, maggiore è la percentuale di tolleranza ammessa, fino a un massimo del 6%:

Valgono anche per le misure minime in materia di distanze e requisiti igienico-sanitari, purché non vi siano vincoli paesaggistici o culturali.

Il nuovo comma 2-bis dell’art. 34-bis prevede che, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, si considerano “tolleranze esecutive”:

• irregolarità geometriche e finiture lievemente difformi;
• mancata realizzazione di elementi non strutturali;
• errori progettuali corretti in corso d’opera;
• difforme ubicazione di aperture interne;
• opere rientranti nella manutenzione ordinaria.

Condizione essenziale: non devono violare la disciplina urbanistica né pregiudicare l’agibilità dell’immobile.

Per gli immobili in zona sismica (non a bassa sismicità), serve attestazione tecnica che confermi la conformità alle Norme Tecniche per le Costruzioni. La documentazione va inviata allo sportello unico per l’acquisizione dell’autorizzazione postuma o per i controlli regionali.

È il privato a dover dimostrare che l’intervento sia stato realizzato entro il 24 maggio 2024, usando:

• la comunicazione di fine lavori, oppure
• documentazione conforme all’art. 9-bis, comma 1-bis, del DPR 380/2001​Quaderno-56_salva_casa-1.

Le tolleranze costruttive possono non richiedere autorizzazione paesaggistica se rientrano nelle ipotesi dell’Allegato A del DPR 31/2017. Ma non si applicano in presenza di vincoli ex D.lgs. 42/2004. In questi casi resta il regime ordinario.

Casi particolari

L’art. 34-ter del TUE, introdotto dal Salva Casa, disciplina una procedura che proverà a risolvere una problematica conosciuta ma trascurata: le varianti in corso d’opera realizzate prima dell’entrata in vigore della legge Bucalossi (L. 10/1977), che hanno dato luogo a parziali difformità rispetto al titolo originario.

Per accedere a questa nuova procedura:

• il titolo edilizio deve essere antecedente al 28 gennaio 1977;
• la difformità non deve rientrare nelle tolleranze costruttive già disciplinate dall’art. 34-bis.

L’intervento deve configurarsi come variante parziale, ossia modifiche non essenziali e non incidenti sulle strutture portanti.

Relativamente al concetto di “parziale difformità” (i cui contorni sono parecchio sfumati), ANCI ricorda la sentenza del Consiglio di Stato n. 8072/2024 (ma ne potremmo citare parecchie) che definisce tale difformità come una variazione di dettaglio su elementi non strutturali, che non stravolge il progetto approvato. Deve trattarsi, in sostanza, di una difformità qualitativa o quantitativa che non altera la funzione o la struttura dell’opera.

Per regolarizzare questa tipologia di intervento, è necessario:

• presentare una SCIA:
• pagare un’oblazione, calcolata ai sensi dell’art. 36-bis, comma 5, lett. b), in misura pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile, con un minimo di € 1.032 e un massimo di € 10.328.

In questi casi, diversamente dagli artt. 36 e 36-bis del TUE, per regolarizzare l’intervento non serve la doppia conformità, né sincrona né asincrona.

L’epoca della variante si prova con la documentazione prevista dall’art. 9-bis, comma 1-bis (es. visure catastali, documenti d’archivio, fotografie). In mancanza, può bastare una dichiarazione tecnica asseverata, resa sotto responsabilità professionale.

Se l’intervento ricade in ambito vincolato (paesaggistico o sismico), serve il parere dell’autorità preposta, come nei normali accertamenti di conformità.

Sanatorie

Molto interessante è il paragrafo relativo alle procedure di sanatoria per le quali ANCI suddivide le difformità sulla base della loro gravità:

• parziali difformità (articoli 34 e 37 del TUE), trattasi di difformità comprese tra: o i limiti delle tolleranze costruttive (articolo 34-bis); e o i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale)
• variazioni essenziali (articolo 32 del TUE), trattasi di intervento completamente diverso - per caratteristiche costruttive o destinazione d'uso - rispetto a quanto oggetto di permesso e se vi sono variazioni essenziali (i cui criteri sono individuati all'articolo 32 del TUE e declinati dalla legislazione regionale);
• assenza di titolo (articoli 31 e 33 del TUE), titolo inesistente (mai chiesto o mai rilasciato) o un titolo esistente, ma privo di efficacia, sia in origine, sia a seguito di revoca del comune o provvedimento del giudice amministrativo;
• totale difformità (articoli 31 e 33 del TUE), la realizzazione di manufatti completamente diversi per caratteristiche tipologiche, planivolumetriche o di utilizzazione da quello oggetto del permesso, e per l'esecuzione di volumi oltre i limiti indicati nel progetto e autonomamente utilizzabili.

A questo punto ANCI riepiloga il contenuto delle diverse tipologie di sanatoria previste agli articoli 36 e 36-bis del TUE, ai sensi del Salva Casa.