Salva Casa e Modulistica edilizia unificata: ecco il Quaderno ANCI

Edilizia libera, certificato di agibilità e recupero dei sottotetti

Il capitolo 4 rubricato “Edilizia libera, certificato di agibilità e recupero dei sottotetti” si muove su tre binari chiari: semplificazione formale per le opere minori, ammissibilità dell’agibilità anche in presenza di standard ridotti (ma ben regolati), e possibilità di recupero dei sottotetti solo in presenza di leggi regionali.

Edilizia libera

Relativamente alle VePA, ANCI ricorda le caratteristiche che devono possedere per rientrare tra gli interventi di edilizia libera. In particolare devono:

• essere amovibili e totalmente trasparenti;
• assolvere funzioni temporanee di protezione dagli agenti atmosferici, di miglioramento delle prestazioni acustiche ed energetiche, di riduzione delle dispersioni termiche, di parziale impermeabilizzazione dalle acque meteoriche;
• non dare vita a spazi stabilmente chiusi con conseguente variazione di volumi e di superfici che possano generare nuova volumetria;
• non comportare il mutamento della destinazione d'uso dell'immobile anche da superficie accessoria a superficie utile;
• favorire una naturale micro-aerazione dei vani interni domestici;
• avere caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l'impatto visivo e l'ingombro apparente e da non modificare le preesistenti linee architettoniche.

Per quanto concerne l’installazione di tende, tende da sole, tende da esterno, tende a pergola, anche bioclimatiche, con telo retrattile, anche impermeabile, ovvero con elementi di protezione solare mobili o regolabili, anche queste rientrano nel regime dell’edilizia libera a condizione che:

• siano addossate o annesse agli immobili o alle unità immobiliari anche con strutture fisse, necessarie al sostegno e all’estensione dell’opera;
• non determinano la creazione di uno spazio stabilmente chiuso con conseguente variazione di volumi e superfici;
• abbiano caratteristiche tecnico-costruttive e profilo estetico tali da ridurre al minimo l’impatto visivo e l’ingombro apparente;
• siano in armonia con le preesistenti linee architettoniche.

ANCI precisa che, come per gli interventi ammessi al regime di edilizia libera, anche per le VEPA e le opere di protezione dal sole e dagli agenti atmosferici, è necessario rispettare in ogni caso:

• le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali,
• le normative di settore tra cui, in particolare, le norme antisismiche, di sicurezza, antincendio, igienico-sanitarie, quelle relative all’efficienza energetica, di tutela dal rischio idrogeologico;
• le previsioni del Codice dei beni culturali e del paesaggio (D. Lgs. 22 gennaio 2004, n. 42).

Recupero dei sottotetti

Con il comma 1-quater, inserito all’art. 2-bis, del TUE, il legislatore ha consentito il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalle leggi regionali, con deroghe al rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini – fermo restando anche condizioni più favorevoli previste dalle leggi regionali - alle seguenti condizioni:

• che siano rispettati i limiti di distanza vigenti all’epoca della realizzazione dell’edificio;
• che non siano apportate modifiche, nella forma e nella superficie, all’area del sottotetto come delimitata dalle pareti perimetrali;
• che sia rispettata l’altezza massima dell’edificio assentita dal titolo che ha previsto la costruzione del medesimo.

Certificato di agibilità

Con le integrazioni dell’art. 24 del TUE, in attesa del decreto ministeriale che definirà i requisiti igienico-sanitari in chiave prestazionale (art. 20, comma 1-bis del DPR 380/2001), il legislatore ha introdotto una disciplina transitoria più flessibile.

Sono ammessi, in via eccezionale, i seguenti limiti:

• altezza interna minima dei locali abitabili: da 2,70 m a 2,40 m.
• alloggi monostanza:
  • per una persona: superficie minima da 28 mq fino a 20 mq;
  • per due persone: superficie minima da 38 mq fino a 28 mq, sempre comprensivi dei servizi.

Affinché il tecnico progettista possa asseverare l’agibilità, devono essere rispettati:

• il requisito di adattabilità dell’alloggio, secondo le prescrizioni del DM LL.PP. 236/1989 (superamento delle barriere architettoniche);
• almeno una delle seguenti condizioni:
  • l’alloggio è in un edificio oggetto di recupero edilizio e di miglioramento igienico-sanitario;
  • è presentato un progetto di ristrutturazione che garantisca adeguate condizioni igienico-sanitarie, mediante:
    • incremento della superficie dell’alloggio e dei vani abitabili;
    • ventilazione naturale efficace, ottenuta con finestre idonee, riscontri d’aria trasversali e dispositivi di ventilazione naturale ausiliari.