Salva Casa: nuove indicazioni sull'accertamento di conformità

Dopo le indicazioni operative per i procedimenti di accertamento di compatibilità paesaggistica contenute nella delibera n. 742 del 3 ottobre 2024, seguite dalla determina di esecuzione con l’elenco della documentazione necessaria per le istanze di accertamento e la relativa modulistica, la Regione Lazio ha fornito ulteriori chiarimenti sull’applicazione operativa delle disposizioni introdotte dal Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito in Legge n. 105/2024).

Salva Casa: nuove indicazioni sull'accertamento di conformità

Questa volta, con la Circolare del 20 dicembre 2024, prot. n.  1566357, l’attenzione si concentra sull’art. 36-bis, che introduce una nuova disciplina per l’accertamento di conformità in casi di parziali difformità rispetto al permesso di costruire o alla SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) nelle ipotesi previste dagli articoli 34 e 37 del d.P.R. n. 380/2001, incluse le variazioni essenziali o le opere realizzate in assenza dei titoli richiesti.

Ambito di applicazione dell’art. 36-bis

L’art. 36-bis si applica in particolare alle seguenti casistiche:

• interventi in parziale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire o alla SCIA;
• interventi realizzati senza SCIA nelle situazioni previste dall’art. 37 del d.P.R. n. 380/2001.

In queste circostanze, il comma 1 dell’art. 36-bis stabilisce che il responsabile dell’abuso o l’attuale proprietario dell’immobile possono ottenere il permesso di costruire e presentare la SCIA in sanatoria, purché l’intervento risulti conforme sia alla disciplina urbanistica vigente al momento della domanda, sia a quella edilizia in vigore durante la realizzazione.

Definizione di parziali difformità e variazioni essenziali

• parziali difformità: devono rientrare tra i limiti delle tolleranze esecutive (art. 34-bis) o non soddisfare le condizioni regionali per essere considerate variazioni essenziali.
• variazioni essenziali: modifiche significative a destinazioni d’uso, superfici, volumi, altezza, sagoma o localizzazione.

La Regione specifica che opere in parziale difformità o variazione essenziale devono essere realizzate durante il periodo di validità del titolo abilitativo, altrimenti, sono considerate eseguite in assenza di titolo e non ammissibili all’accertamento di conformità ai sensi dell’art. 36-bis.

Per l’applicazione dell’art. 36-bis, appare utile richiamare un passaggio della relazione tecnica allegata al DL 69/2024, convertito con legge n. 105/2024, che definisce le parziali difformità quali “difformità comprese tra:

• i limiti delle tolleranze esecutive (art. 34-bis);
• i limiti delle variazioni essenziali (che sono definiti dalla legislazione regionale).

La direzione ritiene quindi di dover definire le parziali difformità come quelle diverse dalle tolleranze esecutive di cui all’art. 34-bis del d.P.R. n. 380/2001 e per le quali, al contempo, non si verificano le condizioni poste dalla legislazione regionale per la determinazione di una variazione essenziale.

Le variazioni essenziali sono quelle contenute all’art. 17 della Legge n. 15/2008, che al comma 4 ripete quanto previsto dall’art. 32, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001, secondo cui, qualora le opere ricadano in area sottoposta a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali, “gli interventi qualificati come variazioni essenziali al comma 1 sono da considerarsi in totale difformità rispetto al titolo edilizio”.

Sulla base di queste indicazioni, la circolare riporta delle utili tabelle con la classificazione di parziali difformità, variazioni essenziali e totale difformità:

• in area vincolata (tab. 1);
• in area non vincolata del territorio regionale (tab.2).

Sempre in riferimento all’art. 17, la Regione invita le Amministrazioni a prestare massima attenzione alle previsioni dei commi 2 e 3 dell’art. 17, per cui NON SONO comunque considerate variazioni essenziali, neppure ove realizzate in area sottoposta a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico ed ambientale, nonché su immobili ricadenti in aree naturali protette nazionali e regionali:

• la modifica della localizzazione del fabbricato quando, a prescindere dai limiti stabiliti nel comma 1, lettera f), rimangono invariate le destinazioni d’uso, la sagoma, il volume, le superfici, l’altezza della costruzione e sempre che la nuova localizzazione non contrasti con leggi, norme e regolamenti;
• quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative; per la definizione della cubatura accessoria si dovrà fare riferimento a quanto previsto dagli strumenti urbanistici generali o attuativi di riferimento.