Salva Casa e Stato legittimo: dall’abitabilità all’agibilità, cosa cambia?

L’evoluzione da abitabilità ad agibilità

Il concetto di salubrità delle costruzioni entra nel nostro ordinamento con l’art. 220 del Regio Decreto n. 1265/1934 (Testo unico delle leggi sanitarie):

I progetti per le costruzioni di nuove case, urbane o rurali, quelli per la ricostruzione o la sopraelevazione o per modificazioni, che comunque possono influire sulle condizioni di salubrità delle case esistenti, debbono essere sottoposti al visto del podestà, che provvede previo parere dell'ufficiale sanitario e sentita la Commissione edilizia.

Il successivo art. 221, comma 1, disciplina il concetto di abitabilità disponendo:

Gli edifici o parti di essi indicati nell'articolo precedente non possono essere abitati senza autorizzazione del podestà, il quale la concede quando, previa ispezione dell'ufficiale sanitario o di un ingegnere a ciò delegato, risulti che la costruzione sia stata eseguita in conformità del progetto approvato, che i muri siano convenientemente prosciugati e che non sussistano altre cause di insalubrità.

Questa disposizione viene poi abrogata dall’art. 5 del d.P.R. n. 425/1994 che al precedente art. 4, commi 1, 2 e 3, disciplina il nuovo “certificato di abitabilità”:

1. Affinché gli edifici, o parti di essi, indicati nell'art. 220 del regio decreto 27 luglio 1934, n. 1265, possano essere utilizzati, è necessario che il proprietario richieda il certificato di abitabilità al sindaco, allegando alla richiesta il certificato di collaudo, la dichiarazione presentata per l'iscrizione al catasto dell'immobile, restituita dagli uffici catastali con l'attestazione dell'avvenuta presentazione, e una dichiarazione del direttore dei lavori che deve certificare, sotto la propria responsabilità, la conformità rispetto al progetto approvato, l'avvenuta prosciugatura dei muri e la salubrità degli ambienti.

2. Entro trenta giorni dalla data di presentazione della domanda, il sindaco rilascia il certificato di abitabilità; entro questo termine, può disporre una ispezione da parte degli uffici comunali, che verifichi l'esistenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.

3. In caso di silenzio dell'amministrazione comunale, trascorsi quarantacinque giorni dalla data di presentazione della domanda, l'abitabilità si intende attestata. In tal caso, l'autorità competente, nei successivi centottanta giorni, può disporre l'ispezione di cui al comma 2 del presente articolo, e, eventualmente, dichiarare la non abitabilità, nel caso in cui verifichi l'assenza dei requisiti richiesti alla costruzione per essere dichiarata abitabile.

Con il d.P.R. n. 380/2001 viene abrogato il certificato di abitabilità e si introduce il concetto di agibilità (art. 24) che nella sua prima versione veniva rilasciato dal Comune che attestava solo “la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati”. Successivamente arrivano i seguenti aggiornamenti:

• il D.Lgs. n. 222/2016 (Decreto SCIA) che sostituisce al certificato di agibilità rilasciato dal Comune la Segnalazione Certificata di Agibilità (SCA) rilasciata da un tecnico che attesta la “sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente, nonché la conformità dell'opera al progetto presentato e la sua agibilità”;
• il D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni) che inserisce la SCA in assenza di lavori;
• il D.Lgs. n. 207/2021 che aggiunge alla SCA il rispetto degli obblighi di infrastrutturazione digitale e l’attestazione di “edificio predisposto alla banda ultra larga”.