Sanare gli abusi edilizi: la doppia conformità simmetrica e asimmetrica

Stato legittimo, tolleranze costruttive, casi particolari di difformità dal titolo edilizio, sanatoria ordinaria e sanatoria semplificata. Sono questi gli argomenti trattati dal Decreto Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa), convertito in Legge n. 105/2024, con alcune modifiche puntuali o integrazioni al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia), sui quali si discute e si discuterà ancora.

Salva Casa: cambia lo stato legittimo

Prima di comprendere cosa prevede la nuova versione del Testo Uni Edilizia (TUE) in riferimento alla sanatoria, è bene preliminarmente comprendere cos’è:

• lo stato legittimo;
• una difformità edilizia.

Lo “stato legittimo” è la rappresentazione progettuale-amministrativa dell’immobile o dell’unità immobiliare che risulta essere conforme a tutte le norme edilizie e urbanistiche. Per comprendere quale sia lo “stato legittimo”, la nuova versione dell’art. 9-bis, comma 1-bis, del TUE, prescrive si debba utilizzare:

• il titolo abilitativo che ha previsto la costruzione (concessione edilizia, permesso di costruire) o che l’ha legittimata (condono edilizio, sanatoria ordinaria, documentazione provante in assenza di titolo);
• oppure il titolo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;

integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Con una ridondanza normativa (evitabile), il legislatore ha espressamente previsto che tra i titoli rilasciati o formati, per la definizione dello stato legittimo concorrono i titoli di cui agli articoli 34-ter (Casi particolari di interventi eseguiti in parziale difformità dal titolo), 36 (Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità), 36-bis (Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali) e 38 (Interventi eseguiti in base a permesso annullato), previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni.

Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, anche, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33 (Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità), 34 (Interventi eseguiti in parziale difformità dal permesso di costruire), 37 (Interventi eseguiti in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività), commi 1, 3, 5 e 6, e 38 (Interventi eseguiti in base a permesso annullato), e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis (Tolleranze costruttive).