Sanare gli abusi edilizi: la doppia conformità simmetrica e asimmetrica

Tolleranze costruttive e difformità edilizie

Una volta determinato lo “stato legittimo” di progetto, tutte le rappresentazioni dello “stato di fatto” diverse possono essere considerate una difformità edilizia che può:

• rientrare nel nuovo concetto di tolleranza;
• riguardare interventi per i quali era necessaria una CILA o una SCIA “leggera”;
• riguardare interventi per i quali era necessario un permesso di costruire.

Nella nuova disciplina di cui all’art. 34-bis del TUE, le tolleranze vengono suddivise in:

costruttive ed esecutive per tutti gli interventi realizzati:

• entro il 24 maggio 2024;
• oltre il 24 maggio 2024.

La nuova versione del citato art. 34-bis prevede che il mancato rispetto dell'altezza, dei distacchi, della cubatura, della superficie coperta e di ogni altro parametro delle singole unità immobiliari non costituisce violazione edilizia se contenuto entro il limite del 2 per cento delle misure previste nel titolo abilitativo.

Viene previsto che tali scostamenti rispetto alle misure progettuali valgono anche per le misure minime individuate dalle disposizioni in materia di distanze e di requisiti igienico-sanitari.

Il Salva Casa ha poi previsto una particolare disciplina per le “singole unità immobiliari”: nel caso in cui il mancato rispetto di altezza, cubatura, superficie coperta e ogni altro parametro (ma non le misure che riguardano le distanze e i requisiti igienico-sanitari) riguarda interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, allora le percentuali aumentano indirettamente rispetto alla superficie utile dell’u.i. stessa:

• 2% delle misure previste nel titolo abilitativo per le u.i. con superficie utile superiore a 500 mq;
• 3% delle misure previste nel titolo abilitativo per le u.i. con superficie utile compresa tra i 300 e i 500 mq;
• 4% delle misure previste nel titolo abilitativo per le u.i. con superficie utile compresa tra i 100 e i 300 mq;
• 5% delle misure previste nel titolo abilitativo per le u.i. con superficie utile compresa tra i 60 e i 100 mq;
• 6% delle misure previste nel titolo abilitativo per le u.i. con superficie utile inferiore a 60 mq.

Dove per superficie utile si intende quella “assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell'intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell'immobile o dell'unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo”. Si ricorda che la definizione n. 14 presente nel regolamento edilizio-tipo definisce superficie utile “Superficie di pavimento degli spazi di un edificio misurata al netto della superficie accessoria e di murature, pilastri, tramezzi, sguinci e vani di porte e finestre”.

Il nuovo comma 2-bis inserito dal Salva Casa all’art. 34-bis del TUE prevede, inoltre, sempre per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, delle nuove tolleranze esecutive con le stesse percentuali previste per quelle costruttive, che riguardano:

• il minore dimensionamento dell'edificio;
• la mancata realizzazione di elementi architettonici non strutturali;
• le irregolarità esecutive di muri esterni ed interni;
• la difforme ubicazione delle aperture interne;
• la difforme esecuzione di opere rientranti nella nozione di manutenzione ordinaria;
• gli errori progettuali corretti in cantiere;
• gli errori materiali di rappresentazione progettuale delle opere.

Nel caso si rientri nelle tolleranze, il Salva Casa non fa sconti per l’antisismica per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche, ad eccezione di quelle a bassa sismicità, e per il rispetto dei diritti dei terzi.

Nel caso si rientri nel concetto di tolleranza, dunque, non si può più parlare di difformità o abuso edilizio. Tali tolleranze realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, saranno semplicemente dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Si ricorda, infatti, che il concetto di stato legittimo è importante in diverse situazioni, come:

• le compravendite immobiliari: verificare lo stato legittimo dell’immobile è fondamentale per evitare problemi legali o economici futuri. L’immobile deve essere conforme a quanto dichiarato nei documenti e rispettare le norme edilizie;
• gli interventi edilizi: prima di eseguire lavori, è necessario accertarsi che l’immobile sia in stato legittimo, altrimenti sarà difficile ottenere i nuovi permessi o sanare eventuali irregolarità.