Sanatoria edilizia 2024: come funziona, chi la chiede, come e quanto costa

Lo stato legittimo

Vuoi per una segnalazione, per una attività ispettiva o a seguito di presentazione di un nuovo titolo, può capitare di accorgersi di essere in possesso di una unità immobiliare priva di quello che è ormai definito “stato legittimo”.

Lo stato legittimo è la condizione in cui versa un’immobile o un’unità immobiliare che ha una esatta corrispondenza tra lo stato di fatto e lo stato di progetto stabilito:

• dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa;
• dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Nel caso in cui ci sia corrispondenza tra lo stato di progetto e quello di fatto, è possibile dire che l’immobile o l’unità immobiliare è privo di abusi o difformità edilizie.

Perché serve lo stato legittimo

A questo punto si potrebbe domandare a che serva lo stato legittimo e quali sono le responsabilità del proprietario di un immobile o unità immobiliare in cui siano presenti abusi o difformità.

Intanto è bene ricordare che, come espressamente indicato all’art. 46 del d.P.R. n. 380/2001, è prevista la nullità degli atti giuridici relativi ad edifici la cui costruzione abusiva sia iniziata dopo il 17 marzo 1985. Nell’atto di compravendita immobiliare il Notaio (benché non sia responsabile giuridicamente per eventuali abusi edilizi) chiede sempre al venditore di dichiarare “sotto responsabilità penale” che l'immobile non presenta irregolarità edilizie (sentenza Corte di Appello di Napoli n. 4055/2018)

Ciò premesso, occorre ricordare che eventuali difformità o abusi edilizi non sono mai soggetti a prescrizioni. Anche un abuso commesso 50 anni fa può essere sempre sanzionato da parte della pubblica amministrazione. L’abuso edilizio è un illecito di tipo amministrativo che non si prescrive mai e, di conseguenza, anche l’ordine di demolizione è una sanzione amministrativa che può essere emessa in qualsiasi momento e anche a distanza di anni dalla realizzazione dell’abuso stesso.

Oltre al problema “sanzione”, esiste un altro aspetto fondamentale. In qualsiasi processo di trasformazione edilizia che preveda la presentazione di una comunicazione (CILA), segnalazione (SCIA) o richiesta di titolo (permesso di costruire), lo stato legittimo è una condizione di partenza senza la quale non è possibile fare nulla.

Tra le dichiarazioni previste per il titolare di una CILA, SCIA o permesso di costruire, vi è la regolarità edilizia e urbanistica resa sotto la propria responsabilità e consapevole delle sanzioni penali previste dalla legge per le false dichiarazioni e attestazioni (art. 76 del d.P.R. n. 445/2000 e Codice Penale).

Avviare un intervento edilizio su un immobile che presenta degli abusi, dichiarando la conformità edilizia e urbanistica, vuol dire commettere sia un illecito amministrativo che un reato. La giurisprudenza ha, inoltre, chiarito che le CILA (edilizia “quasi” libera) presentate per un immobile che non versa nella condizione di legittimità, risultano essere “irricevibili” (con tutte le conseguenze del caso).