Sanatoria edilizia 2024: come funziona, chi la chiede, come e quanto costa

Le tipologie di abuso edilizio e le variazioni essenziali

In linea generale, è possibile distinguere due tipologie di abuso edilizio:

• documentale;
• sostanziale.

L’abuso si può considerare “documentale" quando l’intervento è stato realizzato senza permesso di costruire ma risulta essere conforme alla normativa edilizia e urbanistica vigente sia al momento della sua realizzazione sia al momento di una eventuale istanza di sanatoria (doppia conformità).

L’abuso, invece, è “sostanziale” quando l’intervento è stato realizzato in violazione della normativa edilizia e urbanistica. In questo caso, ai sensi dell’art. 31 del Testo Unico Edilizia, alla sanzione demolitoria non c’è alternativa. L’abuso sostanziale si ha quando sia realizzato un organismo edilizio integralmente diverso per:

• caratteristiche tipologiche architettoniche ed edilizie;
• caratteristiche planovolumetriche, e cioè nella forma, nella collocazione e distribuzione dei volumi;
• caratteristiche di utilizzazione (la destinazione d’uso derivante dai caratteri fisici dell’organismo edilizio stesso);
• la costituzione di volumi nuovi ed autonomi.

Accanto a queste forme di abuso, l’art. 32 del testo unico edilizia regola la fattispecie dell’esecuzione di opere in «variazione essenziale» rispetto al progetto approvato. Tale tipo di abuso è parificato, quanto alle conseguenze, al caso di mancanza di permesso di costruire e di difformità totale, salvo che per gli effetti penali. Le variazioni essenziali sono soggette alla più lieve pena prevista per l’ipotesi della lett. a) dell’articolo 44 (l'ammenda fino a 10.329 euro per l'inosservanza delle norme, prescrizioni e modalità esecutive previste dal presente titolo, in quanto applicabili, nonché dai regolamenti edilizi, dagli strumenti urbanistici e dal permesso di costruire).

La determinazione dei casi di variazione essenziale è affidata alle regioni nel rispetto di alcuni criteri di massima. In particolare, ai sensi dell’art. 32, comma 1, del TUE, sussiste variazione essenziale esclusivamente in presenza di una o più delle seguenti condizioni:

• mutamento di destinazione d’uso che implichi variazione degli standard previsti dal D.M. 2 aprile 1968;
• aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato, ovvero della localizzazione dell’edificio sull’area di pertinenza;
• il mutamento delle caratteristiche dell’intervento edilizio assentite;
• la violazione della normativa edilizia antisismica.

Da non dimenticare: il concetto di variazione essenziale, che attiene alla modalità di esecuzione delle opere, va distinto dalle “varianti” che invece riguardano la richiesta di una variazione del titolo autorizzativo (art. 22, comma 2, del TUE).