Sanatoria edilizia 2025: le differenze tra accertamento di conformità sincrono e asincrono

Le differenze operative

Oltre al diverso regime della doppia conformità, ci sono altre differenze operative rilevanti:

• tipologie di intervento: l’art. 36 riguarda gli abusi edilizi gravi (assenza totale di titolo o difformità totale); l'art. 36-bis, invece, si applica alle parziali difformità e alle variazioni essenziali;
• sanatoria condizionata: l’art. 36 impone la doppia conformità al momento della presentazione della domanda senza alcuna possibilità di rendere conforme l’abuso con nuovi interventi; l’art. 36-bis, invece, consente la “sanatoria condizionata” ovvero il rilascio del permesso subordinandolo:
  • alla realizzazione, indicata d’ufficio, anche su proposta del tecnico abilitato nell’ambito della presentazione dell’istanza, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza;
  • alla rimozione delle opere che non possono essere sanate e che precluderebbero il rilascio o la formazione del titolo;
• sanzioni: entrambe le sanatorie prevedono il pagamento di un'oblazione pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, ma l'art. 36-bis introduce:
  • un incremento del 20% in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 34) e in caso di variazioni essenziali (art. 32) che non si applica nel caso di doppia conformità “sincrona” (art. 36-bis, comma 5, lettera a));
  • una sanzione particolare per la SCIA in sanatoria (art. 36-bis, comma 5, lettera b)) sulla quale si sono espresse le Linee di indirizzo e criteri interpretativi pubblicate dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti (D3.5.6.1, pag. 37);
• compatibilità paesaggistica: l'art. 36-bis consente di ottenere la sanatoria anche in caso di creazione di superfici utili o volumi, purché l'intervento risulti compatibile con il vincolo paesaggistico, superando di fatto i contenuti dell’art. 167, comma 4, del D.Lgs. n. 42/2004;
• sanatoria strutturale: l’art. 36 non prevede alcuna forma di sanatoria strutturale (problematica da sempre presente); l’art. 36-bis richiama il meccanismo di verifica del rispetto delle prescrizioni antisismiche di cui all’articolo 34-bis, comma 3-bis;
• tempi e formazione del titolo: la richiesta di sanatoria ex art. 36 si considera rifiutata in caso di silenzio dopo 60 giorni; al contrario, la richiesta ex art. 36-bis si considera accolta dopo 45 giorni di silenzio, favorendo quindi una maggiore celerità amministrativa.