Sanatoria edilizia 2025: come gestire difformità e abusi dopo il Salva Casa

Sanatoria edilizia con doppia conformità “simmetrica” e “asimmetrica”

Con l’introduzione dell’art. 36-bis all’interno del TUE, il legislatore ha voluto differenziare le procedure di sanatoria per gli interventi realizzati:

• in assenza di titolo o in totale difformità (gestiti con l’art. 36);
• in parziale difformità e con variazioni essenziali (gestiti con l’art. 36-bis).

Nel primo caso (art. 36, TUE), la sanatoria può essere ottenuta solo nel caso esista una doppia conformità edilizia e urbanistica “simmetrica”: l'intervento deve, cioè, risultare conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.

Nel secondo caso (art. 36-bis, TUE), invece, la sanatoria può essere ottenuta nel caso esista una doppia conformità edilizia e urbanistica “asimmetrica”. L'intervento deve, cioè, risultare conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione.

Esistono altre importanti differenze tra le due procedure di sanatoria:

• nel primo caso (art. 36, TUE), la doppia conformità deve esistere al momento della presentazione della domanda senza alcuna possibilità di modificare lo stato di fatto per renderlo conforme;
• nel secondo caso (art. 36-bis, TUE), lo sportello unico edilizia può condizionare la sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate (misure che costituiscono condizioni necessarie per la formazione del titolo);
• nel primo caso (art. 36, TUE), sulla richiesta di sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con adeguata motivazione, entro sessanta giorni decorsi i quali la richiesta si intende rifiutata (silenzio rigetto);
• nel secondo caso (art. 36-bis, TUE), sulla richiesta di sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni, decorsi i quali la richiesta si intende accolta (silenzio assenso).

Con il nuovo accertamento di conformità di cui all’art. 36-bis del TUE si potranno regolarizzare gli interventi realizzati:

• in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività;
• in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'art. 37 del TUE;
• le variazioni essenziali di cui all’art. 32 del TUE.

Diversamente dall’art. 36, la nuova sanatoria semplificata:

• si può utilizzare se l'intervento è conforme alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda, nonché ai requisiti prescritti dalla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione;
• prevede che lo sportello unico possa condizionare il rilascio del permesso in sanatoria alla preventiva attuazione, entro un termine assegnato, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza, igiene, salubrità, efficienza energetica degli edifici e degli impianti negli stessi installati, al superamento delle barriere architettoniche e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate;
• consente anche la sanatoria “strutturale” seguendo le disposizioni indicate all’art. 34-bis, comma 3-bis, del TUE;
• consente la regolarizzazione anche degli interventi eseguiti in assenza o difformità dall'autorizzazione paesaggistica (serve il parere dell'autorità preposta alla gestione del vincolo in merito all'accertamento della compatibilità paesaggistica dell'intervento), anche in caso di lavori che abbiano determinato la creazione di superfici utili o volumi ovvero l’aumento di quelli legittimamente realizzati (sul quale vige il silenzio-assenso dopo 90 giorni) – questa disposizione ha di fatto ampliato la casistica di cui all’art. 167 del D.Lgs. n. 42/2004;
• prevede il silenzio-assenso se sulla richiesta di permesso in sanatoria il dirigente o il responsabile del competente ufficio comunale non si pronuncia con provvedimento motivato entro quarantacinque giorni;
• prevede sempre il pagamento delle sanzioni.

Relativamente alle sanzioni, il comma 5, art. 36-bis prevede che il rilascio del permesso e la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono subordinati al pagamento, a titolo di oblazione, di un importo:

• pari al doppio del contributo di costruzione ovvero, in caso di gratuità a norma di legge, determinato in misura pari a quella prevista dall’articolo 16, incrementato del 20 per cento in caso di interventi realizzati in parziale difformità dal permesso di costruire, nelle ipotesi di cui all’articolo 34, e in caso di variazioni essenziali ai sensi dell’articolo 32. Non si applica l’incremento del 20 per cento nei casi in cui l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda;
• pari al doppio dell’aumento del valore venale dell’immobile valutato dai competenti uffici dell’Agenzia delle entrate, in una misura, determinata dal responsabile del procedimento, non inferiore a 1.032 euro e non superiore a 10.328 euro ove l’intervento sia eseguito in assenza della segnalazione certificata di inizio attività o in difformità da essa, nei casi di cui all’articolo 37, e in misura non inferiore a 516 euro e non superiore a 5.164 euro ove l’intervento risulti conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia al momento della realizzazione dello stesso, sia al momento della presentazione della domanda.