Sanatoria semplificata e compatibilità paesaggistica: documentazione, modulistica e chiarimenti

Normativa, approfondimenti e giurisprudenza

Prima di addentrarci nelle nuove indicazioni fornite dalla Regione Lazio, come sempre inquadriamo la normativa di riferimento che, oltre all’art. 36-bis, del TUE, comprende:

• l’art. 32 del TUE relativo alle variazioni essenziali (propedeutico per comprendere quando applicare la nuova sanatoria semplificata di cui all’art. 36-bis);
• l’art. 3, commi 2 e 4-bis, del Salva Casa stesso che – con buona pace dell’unicità del TUE – hanno inserito delle disposizioni che riguardano l'attività edilizia delle amministrazioni pubbliche e gli interventi realizzati entro l'11 maggio 2006 per i quali il titolo che ne ha previsto la realizzazione è stato rilasciato dagli enti locali senza previo accertamento della compatibilità paesaggistica;
• l’art. 167, commi 4 e 5 del D.Lgs. n. 42/2004 (Codice dei beni culturali) che disciplina l’accertamento di compatibilità paesaggistica che “sembrerebbe” sia stato superato e ampliato dal citato comma 4, art. 36-bis, del TUE.

A partire dal 28 luglio 2024, in Italia esistono due formule di sanatoria edilizia:

• l’accertamento di conformità simmetrico di cui all’art. 36 del TUE da utilizzare nelle ipotesi di assenza di titolo o totale difformità;
• l’accertamento di conformità asimmetrico di cui al nuovo art. 36-bis da utilizzare nelle ipotesi di parziali difformità e di variazioni essenziali.

Sulla differenza tra le due formule di sanatoria abbiamo pubblicato l’approfondimento “Sanare gli abusi edilizi: la doppia conformità simmetrica e asimmetrica”.

Relativamente all’accertamento di compatibilità paesaggistica occorre considerare alcuni aspetti sui quali è intervenuta parecchie volte la giurisprudenza amministrativa:

• l’autorizzazione paesaggistica costituisce atto autonomo rispetto ai titoli edilizi che legittimano l’intervento dal punto di vista urbanistico-edilizio (Consiglio di Stato, sentenza 29 novembre 2024, n. 9606);
• in caso di vincolo paesaggistico, qualsiasi intervento edilizio che risulti idoneo ad alterare il pregresso stato dei luoghi deve essere preceduto da autorizzazione paesaggistica (Consiglio di Stato, sentenza del 31 dicembre 2024, n. 10506).