Sismabonus-acquisti su immobili al grezzo: le tutele extracontrattuali per l’acquirente

Il tempo a disposizione per coloro che intendono acquistare una casa antisismica agevolandone fiscalmente il costo con aliquota di detrazione (o di sconto) pari al 85% è sempre meno. La scadenza del 31 dicembre 2024 è infatti dietro l’angolo, e gli adempimenti da rispettare sono molti e molto tecnici, andando dalla concreta realizzazione degli interventi in grado di ridurre la classe di rischio sismico dell’immobile, passando per il deposito delle asseverazioni previste dalla legge, per finire con la necessità di rogitare entro fine anno.

C’è molto da fare, insomma, ed è allora da accogliere positivamente il chiarimento con cui il Fisco ha specificato che per accedere al Sismabous-acquisti non è necessario aver completato la totalità dei lavori entro la sua scadenza, almeno a certe condizioni.

Ma ciò non significa, di contro, che i lavori possano essere “sospesi” o mai terminati, perché il rischio in tal senso è anche quello di veder “sfumare” il bonus fruito, con conseguenti recuperi fiscali che colpiscono - inevitabilmente - l’acquirente e beneficiario della detrazione.

L’ordinamento, però, prevede un meccanismo di tutela per le compravendite di immobili “non finiti”, basato sull’obbligatorietà per il costruttore di rilasciare una fideiussione.

Meccanismo che, tuttavia, non considera gli aspetti fiscali legati ad eventuali detrazioni fruite. Gli acquirenti che beneficiano del Sismabonus-acquisti per immobili “non finiti” dovranno allora, con l’aiuto di un consulente, gestire tale specifico aspetto, per proteggersi dall’eventualità di essere “abbandonati” dal costruttore e perdere così sia il bonus e sia l’immobile finito.

L’acquisto di immobili non finiti

È già la lettura delle disposizioni in materia di Sismabonus-acquisti a offrire i primi elementi utili a comprendere la non necessità di completare i lavori del tutto entro la sua scadenza per ottenerlo legittimamente.

Il DL 63/2013, art. 16, co. 1-septies, infatti, si riferisce alle tempistiche da rispettare, ma si limita a disporre che la vendita dell’unità immobiliare deve avvenire “entro trenta mesi dalla data di conclusione dei lavori”, senza ulteriori indicazioni, e in ogni caso entro la data di scadenza dell’agevolazione.

Insomma, non è scritto da nessuna parte che entro il 31 dicembre 2024 il cantiere debba essere chiuso, ma solo che entro la data menzionata siano state concluse le operazioni di compravendita, con la sottoscrizione del rogito.

Tale interpretazione è stata confermata dall’Agenzia delle Entrate con la Risoluzione n. 14/2024, ponendo però l’accento sulla necessità di completare entro l’anno i lavori strutturali, in quanto questi realizzano il salto di classe di rischio sismico posto come requisito d’accesso al bonus.

Oltre a dover necessariamente stipulare entro l’anno l’atto di compravendita, nel dettaglio, il Fisco ha spiegato che l’unico altro obbligo da rispettare entro la stessa data è legato al fatto che “l'intervento di demolizione e ricostruzione dell'edificio determini la riduzione di una o due classi di rischio sismico, asseverata ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti del 28 febbraio 2017 n. 58”. Siccome detta asseverazione va presentata “all'atto dell'ultimazione dei lavori strutturali e del collaudo, non rileva l'eventuale mancato completamento dei lavori di finitura […] e la circostanza che all'atto della vendita le unità immobiliari siano classificate in una categoria catastale fittizia” (ad esempio F/3, ndr.).