Sismabonus acquisti: la procedura per utilizzare la detrazione

La procedura di rimborso

Per gli atti stipulati entro il 31 dicembre 2024, gli acquirenti degli immobili in commento potevano optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante in dichiarazione dei redditi, alternativamente:

1. per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, anticipato dal costruttore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante;
2. per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Pertanto, l’acquirente dell’unità immobiliare aveva queste tre alternative:

1. Detrazione diretta in dichiarazione. L’acquirente dell’immobile, valutata la propria capienza fiscale (vale a dire, l’importo disponibile di imposte già trattenute dal datore di lavoro o le imposte che ogni anno paga allo Stato), decide di indicare in dichiarazione il bonus e detrae ogni anno, per dieci anni, una quota costante del suo credito. Nell’esempio precedentemente fatto, porterà in detrazione 8.160 euro ogni anno per recuperare in dieci anni gli 81.600 euro di sismabonus acquisti.
   Se i righi della dichiarazione dei redditi non cambieranno, l’importo andrà inserito nella “Sezione III A” – Spese per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, e per misure antisismiche anche quelle per cui è possibile fruire del superbonus, spese per cui è possibile fruire del bonus facciate e bonus verde.  In questa sezione si compilano i righi da RP41 a RP47 inserendo i seguenti dati:
   • In colonna 1 (Anno) si indica l’anno in cui sono state sostenute le spese o la data di fine lavori se successiva alla data del rogito;
   • In colonna 2 (Tipologia) si indica il codice 10 nel caso in cui la ricostruzione ha comportato il passaggio ad una classe di rischio inferiore (detrazione del 75%) oppure il codice 11 nel caso in cui la ricostruzione ha comportato il passaggio a due classi di rischio inferiore (detrazione dell’85%);
   • In colonna 3 (Codice fiscale) va inserito il codice fiscale del condominio;
   • In colonna 4, (Interventi particolari) nulla;
   • In colonna 5, (acquisto, eredità, donazione) nulla;
   • In colonna 6 (Maggiorazione sisma) nulla;
   • In colonna 7 (Percentuale) nulla;
   • In colonna 8 (Numero rata) si indica il numero della rata che l’acquirente utilizza per il 2023;
   • In colonna 9 (Importo spesa) si indica prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell’atto pubblico di compravendita;
   • In colonna 10 (Importo rata), va inserito l’importo di ciascuna rata delle spese sostenute;
   • In colonna 11 (N. d’ordine immobile) va indicato un numero progressivo per identificare l’immobile oggetto degli interventi di ristrutturazione riportato successivamente nella sezione III-B relativo ai dati identificativi dello stesso immobile.
2. Sconto in fattura.  L’acquirente dell’immobile, su proposta dell’impresa di costruzione, paga all’atto dell’acquisto solo la differenza tra l’importo dell’immobile previsto nell’atto e l’importo del bonus di 81.600 euro. Nel nostro esempio, pagherà solo 18.400 euro. Null’altro dovrà fare, se non controllare sulla c.d. “Piattaforma cessione crediti” presente sul proprio cassetto fiscale che i propri crediti, a seguito della Comunicazione all’Agenzia delle Entrate fatta a cura del venditore, sono stati ceduti all’impresa di costruzioni e dalla stessa accettati.
3. Cessione del credito. L’impresa di costruzioni non intende effettuare lo sconto in fattura. In questo caso, l’acquirente dell’immobile ha a disposizione un importo di 81.600 euro che potrà cedere entro e non oltre il 16 marzo 2025. In questo caso, l’acquirente dell’immobile dovrà prontamente trovare un acquirente del credito maturato e cederlo al miglior prezzo di mercato.

In quest’ultimo caso, si verifica ciò che è riassunto nel quesito proposto dalla lettrice: “dove è visibile il credito maturato? Nel cassetto fiscale non c’è”. In effetti, il credito è, in questa prima fase, “invisibile”. Per comprendere meglio il concetto, occorre dire che il credito maturato è rappresentato dalla quota ammessa in detrazione del pagamento tracciato del prezzo di vendita dell’immobile e indicato nell’atto notarile. Nell’esempio sopra riportato, il credito è rappresentato dall’importo di 81.600 euro che è compreso nel prezzo d’acquisto dell’immobile. In pratica, l’importo del credito non è “disponibile” sul cassetto fiscale dell’acquirente perché è ìnsito nell’atto notarile stesso.

È in questa fase che la confusione tra i soggetti interessati all’acquisto dei crediti arriva all’apice. Chi accoglie con riserva la proposta di vendita dei crediti fa la solita domanda: “mi fa vedere i crediti nel cassetto fiscale?”, non sapendo che le annualità messe in vendita appartengono al beneficiario dell’agevolazione e non sono visibili ma solo dimostrabili attraverso la documentazione cartacea (asseverazioni tecniche, atto notarile, Permesso di Costruire, dichiarazioni sostitutive dell’impresa, e così via).

La confusione sull’argomento deriva dall’incapacità di distinguere la disponibilità di crediti cedibili con le cessioni. La prima non risulta mai sul cassetto fiscale fino a quando il credito non viene effettivamente ceduto. Solo dopo la cessione del credito, che viene fatta generalmente a cura dell’acquirente dell’immobile, si potrà verificare sul proprio cassetto fiscale, nel servizio “Piattaforma cessione crediti”, che i crediti sono in attesa di accettazione del cessionario e che diverranno accettati nel momento in cui il cessionario stesso deciderà di accettarli per cederli nuovamente o utilizzarli in compensazione con i propri debiti fiscali.

Per cui, la gentile lettrice dovrà comunicare la cessione del credito maturato all’Agenzia delle Entrate solo nel caso in cui vorrà cedere il bonus ad un terzo. In tal caso, dovrà rivolgersi ad un soggetto abilitato al rilascio del visto di conformità che dovrà trasmettere la cessione esclusivamente in via telematica.

A cura di Dott. Luciano Ficarelli
Dottore Commercialista
https://www.professionistiintegrati.net/
Esperto in bonus edilizi
Abilitato al rilascio del Visto di Conformità