Sottotetto abitabile: per la qualificazione non basta l’altezza

Quando un sottotetto può essere considerato abitabile? L’altezza media è l’unico parametro rilevante ai fini urbanistici? Che effetti ha la presentazione di una istanza di sanatoria semplificata ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia (TUE) sull’efficacia di un’ordinanza di demolizione?

Sottotetto abitabile: interviene il Consiglio di Stato

A queste domande ha risposto il Consiglio di Stato con la sentenza n. 448 del 22 gennaio 2025 che conferma l’ordinanza di demolizione emessa da un Comune nei confronti di un intervento che aveva trasformato un sottotetto in un’unità abitativa, con la creazione di vani accessori e servizi igienici. Nel farlo, i giudici hanno ribadito due principi di grande rilevanza per gli operatori del settore:

1. un sottotetto non può essere valutato solo in base all’altezza media, ma occorre considerare anche la destinazione d’uso e l’effettivo utilizzo;
2. la presentazione di una domanda di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del TUE non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione, ma ne sospende solo l’efficacia.

Vediamo nel dettaglio i punti affrontati dalla decisione.