Sottotetto abitabile: per la qualificazione non basta l’altezza

Sottotetto abitabile: altezza media e destinazione d’uso

Uno dei punti centrali del ricorso riguardava la classificazione urbanistica del sottotetto. L’appellante sosteneva che l’intervento contestato non avrebbe generato volumetria, dal momento che l’altezza media netta era inferiore a 2,20 metri e che, secondo il regolamento edilizio comunale, i sottotetti con tali caratteristiche non venivano computati ai fini volumetrici.

Secondo l’art. 28 del regolamento edilizio comunale:

“I sottotetti non abitabili non vengono computati nel volume consentito se l’altezza media interna netta, misurata dal pavimento all’intradosso del solaio di copertura, non supera 2,20 ml nei confronti di falde con inclinazione non superiore al 35% e se destinati a depositi, stenditoi, magazzini e/o servizi accessori e tecnici. Detti locali devono essere proporzionati, per ampiezza e per numero alla consistenza delle unità immobiliari cui sono asserviti. L’aereazione e/o illuminazione dei locali sottotetti, sia abitabili che non, può avvenire sia mediante lucernari e/o asole ricavate nelle falde, che mediante abbaini o simili. La dimensione complessiva delle aperture non può superare 1/10 della superficie della copertura a tetto”.

Tuttavia, il Consiglio di Stato ha respinto questa argomentazione, chiarendo che la valutazione della natura abitabile di un sottotetto non può basarsi esclusivamente sull’altezza, ma deve considerare anche l’effettivo utilizzo e la configurazione degli spazi.

Dalla relazione tecnica allegata al provvedimento comunale, infatti, emergeva che il sottotetto in questione era stato trasformato in un’unità immobiliare completa, con due vani, un ripostiglio e un servizio igienico. Inoltre, era presente una scala di collegamento con il piano sottostante, elemento che – secondo i giudici – confermava la volontà di rendere il locale fruibile come spazio abitativo e non come semplice vano accessorio.

Di conseguenza, l’opera realizzata si poneva al di fuori della disciplina comunale sui sottotetti non abitabili e doveva essere considerata a tutti gli effetti un intervento che ha comportato un incremento di volume e una modifica della sagoma dell’edificio.

Ne deriva che, anche laddove l’altezza media fosse inferiore ai 2,20 metri, la presenza di una suddivisione degli ambienti e di dotazioni tipiche di un’abitazione escludeva la possibilità di qualificare il sottotetto come vano tecnico o accessorio.