Sottotetto abitabile: per la qualificazione non basta l’altezza

SCIA in sanatoria e sanatoria semplificata

Un altro aspetto trattato dalla sentenza riguarda la presentazione, da parte dell’appellante:

• prima di una SCIA in sanatoria ai sensi dell’art. 37, comma 4, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia);
• e poi di un’istanza di sanatoria semplificata ai sensi dell’art. 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotta dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).

Sulla SCIA in sanatoria il Comune ha chiarito che la stessa non sarebbe idonea a costituire titolo edilizio sul rilievo che le opere non risulterebbero conformi alla disciplina urbanistico-edilizia vigente poiché avrebbero dato luogo all’aumento di volume e all’alterazione della sagoma dell’immobile. Inoltre, nel caso di specie l’intervento non sarebbe stato idoneo a conseguire l’accertamento di compatibilità paesaggistica poiché, in presenza di nuove superfici e volumi, non integrerebbe i presupposti di cui all’art. 167, comma 4, D.Lgs. n. 42 del 2004 (eccezione superata dall’art. 36-bis del TUE).

Secondo il Comune, dunque, l’istanza di sanatoria non era ammissibile per diverse ragioni:

• l’intervento aveva determinato un incremento di volumetria non compatibile con la disciplina urbanistica vigente;
• le opere realizzate si trovavano in un’area vincolata, escludendo la possibilità di sanatoria ai sensi della normativa paesaggistica.

Sulla sanatoria semplificata presentata ai sensi dell’art. 36-bis del TUE, i giudici hanno ritenuto corretto l’operato dell’amministrazione e hanno ribadito un principio già affermato dal Consiglio di Stato in precedenti pronunce (Cons. Stato, Sez. VII, n. 7680/2023; Sez. II, nn. 714 e 1708/2023): la presentazione di una richiesta di sanatoria non incide sulla legittimità dell’ordinanza di demolizione, ma ne sospende solo l’efficacia fino alla definizione dell’istanza.

In altre parole, l’ordine di demolizione resta pienamente valido e, se l’istanza di sanatoria verrà respinta, l’amministrazione potrà procedere con la demolizione dell’opera abusiva.

Di conseguenza, chi intende sanare un abuso edilizio non può fare affidamento sulla sola presentazione della domanda di sanatoria, ma deve attendere l’esito dell’istruttoria amministrativa. In caso di rigetto, l’ordinanza di demolizione riprenderà immediatamente efficacia, senza necessità di un ulteriore provvedimento da parte del Comune.