Sottotetto abitabile: per la qualificazione non basta l’altezza

Conclusioni

La decisione del Consiglio di Stato offre chiarimenti importanti su due aspetti fondamentali e uno spunto di riflessione:

1. un sottotetto non è abitabile solo perché l’altezza è superiore a un certo valore minimo. Occorre valutare la destinazione d’uso effettiva, l’organizzazione degli spazi e la dotazione impiantistica. Se l’intervento dimostra la volontà di rendere il locale abitabile, esso deve essere considerato come incremento volumetrico e rispettare i limiti imposti dagli strumenti urbanistici;
2. la presentazione di un’istanza di sanatoria ai sensi dell’art. 36-bis del TUE non influisce sulla legittimità di un’ordinanza di demolizione, ma ne sospende solo l’efficacia. Se l’istanza viene respinta, la demolizione dovrà comunque avvenire.

Quanto allo spunto di riflessione, la sentenza evidenzia che il Comune ha accettato la presentazione della richiesta di sanatoria semplificata ex art. 36-bis TUE, pur sospendendone la definizione in attesa della pronuncia giurisdizionale. Il caso è particolarmente significativo poiché riguarda un Comune che non ha ancora aggiornato la modulistica edilizia al Salva Casa, né adeguato le piattaforme digitali, ma in cui è comunque possibile presentare le nuove istanze previste dalla riforma.

In questo contesto, la sentenza conferma un principio essenziale: anche in assenza di modulistica ufficiale e di aggiornamenti alle piattaforme digitali, la possibilità di accedere alla sanatoria semplificata resta garantita. Un ulteriore segnale di come l’attuazione del Salva Casa stia procedendo in modo disomogeneo sul territorio, alimentando incertezze applicative che potrebbero essere risolte solo con un chiaro intervento normativo o regolamentare.