Lo stato legittimo dell’immobile post Salva Casa

Cos’è lo stato legittimo di un immobile? Come si determina e perché è fondamentale per l’avvio di un intervento edilizio? Uno studio recente, curato da Nicola Durante per la Giustizia Amministrativa, approfondisce il tema con riferimento al d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) nella versione aggiornata dalla Legge n. 105/2024, di conversione con modifiche del Decreto-Legge n. 69/2024 (Decreto Salva Casa).

Lo stato legittimo e lo stato di fatto

“Il presupposto fondamentale di ogni intervento edilizio è la coincidenza dello stato di fatto dell’immobile o dell’unità immobiliare, con lo stato legittimo”. Comincia in questo modo lo studio che cristallizza un concetto ormai pacifico e rimarcato più volte dalla giurisprudenza di Cassazione: qualsiasi intervento edilizio (anche di manutenzione ordinaria) può essere effettuato solo su un immobile privo di abusi edilizi e, quindi, perfettamente corrispondente allo “stato legittimo”.

Come correttamente ricorda lo studio, “Lo stato legittimo non è un titolo, ma una condizione permanente dell’immobile (Cons. Stato n. 8339/2023), disciplinata dall’art. 9-bis, d.P.R. n. 380/2001, recentemente modificato col decreto legge n. 69 del 2024, c.d. “Salva Casa”, convertito dalla legge n. 105 del 2024”.

La mancata coincidenza tra stato di fatto e stato legittimo configura gli abusi edilizi, gestiti dal Testo Unico Edilizia tramite sanzioni demolitorie o pecuniarie. Questo principio è stato ulteriormente chiarito dai commi 1-bis e 1-ter dell’art. 9-bis nella versione post Salva Casa.

Pur non fornendo critiche o considerazioni utili alla discussione che negli ultimi tempi ha animato il dibattito sullo stato legittimo, lo studio pubblicato dalla Giustizia Amministrativa riporta una interessante disamina che può essere utile analizzare.