Lo stato legittimo dell’immobile post Salva Casa

Come si determina lo stato legittimo

Secondo lo studio, lo stato legittimo si determina sulla base del titolo abilitativo che ha autorizzato la costruzione o l'ultimo intervento edilizio sull'immobile, a condizione che l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi. Per gli immobili realizzati prima dell’obbligo di titolo abilitativo, il riferimento è costituito da documenti storici e catastali.

Ricordiamo l’attuale versione del citato comma 1-bis che dispone:

Lo stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello , rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare, a condizione che l'amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. Alla determinazione dello stato legittimo dell'immobile o dell'unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all'articolo 34-bis. Per gli immobili realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d'archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.

Le novità introdotte dal Salva Casa includono tra i titoli legittimanti anche le varie ipotesi di:

• tolleranza edilizia (artt. 34-bis e 34-ter di riflesso);
• sanatoria (artt. 36, 36-bis, 37 e 38);
• fiscalizzazione (artt. 33 e 34);

previo pagamento delle relative oblazioni o sanzioni pecuniarie, ove previste.

Lo studio ricorda, infatti, che prima del Salva Casa, nel caso di fiscalizzazione (artt. 33, comma 2, e 34, comma 2, d.P.R. n. 380/2001), la sanzione alternativa alla demolizione non produceva alcun effetto legittimante sull’immobile che restava privo dello stato legittimo per mancata corrispondenza tra questo e lo stato di fatto.

Diversamente dalle tolleranze costruttive (art. 34-bis, TUE) e dalle varie forme di sanatoria che, agendo direttamente sullo stato legittimo, producevano effetti legittimanti sull’immobile.

“Nei casi di fiscalizzazione – ricorda lo studio – il pagamento della sanzione serviva solo ad impedire che le opere edilizie abusive dovessero essere demolite, ma non ne rimuoveva il carattere antigiuridico, impedendo, ad esempio, successivi interventi edilizi sull’immobile, che restava privo di stato legittimo (Cons. Stato n. 5412/2011; Cass. pen., n. 3579/2021)”.