Stato legittimo e legittimità dell’intervento: due concetti da non confondere

Cosa intendiamo davvero quando parliamo di "stato legittimo" di un immobile? E come si distingue dalla "legittimità dell’intervento"? Perché i due concetti, apparentemente simili, generano spesso fraintendimenti nella pratica edilizia e nella redazione degli atti tecnici?

In un contesto normativo frammentato e in continua evoluzione come quello dell’edilizia italiana, definire correttamente i presupposti di regolarità urbanistica è un passaggio obbligato. Ecco perché è fondamentale distinguere tra due nozioni distinte ma spesso sovrapposte: stato legittimo dell’immobile e legittimità dell’intervento edilizio.

Il quadro normativo di riferimento

Il concetto di stato legittimo è oggi definito dall’art. 9-bis, comma 1-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia o TUE), recentemente modificato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa).

Si tratta di una nozione ricostruita su base documentale e giuridica, che tiene conto di tutti i titoli abilitativi rilasciati, delle sanatorie ottenute e delle eventuali dichiarazioni di tolleranza e fiscalizzazione.

Diversamente, la legittimità dell’intervento rappresenta il risultato di un'istruttoria tecnica e giuridica sul progetto proposto, secondo i principi generali dell'ordinamento edilizio e sulla base di un corpus normativo articolato e intersettoriale. Il risultato di questa istruttoria conduce alla scelta del relativo regime amministrativo che, come noto, comprende:

• l’edilizia libera (art. 6, TUE);
• gli interventi soggetti a:
• comunicazione di inizio lavori asseverata o CILA (art. 6-bis, TUE)
• permesso di costruire (art. 10, TUE);
• segnalazione certificata di inizio attività o SCIA (art. 22, TUE);
• segnalazione certificata di inizio attività alternativa a permesso di costruire (art. 23, TUE).