Stato legittimo e legittimità dell’intervento: due concetti da non confondere

Stato legittimo

Nella nuova versione del comma 1-bis, art. 9-bis, del Testo Unico Edilizia, il legislatore ha ampliato la definizione di stato legittimo includendo:

• il titolo originario o quello che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile, purché l’amministrazione abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi;
• i titoli rilasciati in sanatoria (artt. 34-ter, 36, 36-bis, 38);
• il pagamento delle sanzioni (artt. 33, 34, 37, 38);
• le dichiarazioni tecniche sulle tolleranze (art. 34-bis).

Per gli immobili:

• realizzati in un'epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;
• nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi;

per la ricostruzione dello stato legittimo è possibile far riferimento a:

• informazioni catastali di primo impianto;
• documenti probanti alternativi, come:
  • riprese fotografiche;
  • estratti cartografici;
  • documenti d’archivio;
  • altri atti, pubblici o privati, purché ne sia dimostrata la provenienza;
• titolo edilizio che ha disciplinato l’ultimo intervento sull’intero immobile o unità immobiliare;
• eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali.

Da ricordare due aspetti fondamentali:

1. lo stato legittimo è di tipo “documentale”. Ciò significa che lo stato legittimo va confrontato con lo stato di fatto in cui versa l’immobile per la verifica di eventuali difformità edilizie (che a loro volta possono essere tolleranze, abusi parziali, variazioni essenziali o abusi totali);
2. nessun intervento può essere legittimamente eseguito su un immobile privo di stato legittimo, indipendentemente dalla sua entità o dalla tipologia dell’opera. La giurisprudenza è ormai pacifica nel ritenere che anche interventi minimi, come manutenzioni ordinaria, costituiscono prosecuzione dell’abuso originario se realizzati su immobili non regolari.