Stato legittimo e Salva Casa: la verifica di legittimità dei titoli pregressi
La Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Salva Casa) ha modificato la definizione di stato legittimo contenuta nell’art. 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia)
Alla base delle più importanti disposizioni inserite nel Testo Unico Edilizia (TUE) dal Decreto Salva Casa vi è certamente la nuova definizione di stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare.
Stato legittimo: cosa cambia con il Decreto Salva Casa
Preliminarmente, è opportuno ricordare che il legislatore italiano si è accorto del vuoto normativo relativo alla definizione di stato legittimo solo nel 2020, colmandolo con la pubblicazione della Legge n. 120/2020 di conversione del D.L. n. 76/2020 (Decreto Semplificazioni), mediante la quale è stato aggiunto all’art. 9-bis del d.P.R. n. 380/2001 (Testo Unico Edilizia) il comma 1-bis.
Tale comma 1-bis è stato successivamente modificato dalla Legge n. 105/2024 di conversione del D.L. n. 69/2024 (Decreto Salva Casa). Di seguito le due versioni del comma 1-bis, suddivise per singolo periodo (in grassetto le novità post D.L. n. 69/2024):
|
Versione post |
Versione post |
|
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa e da quello che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. |
Lo stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare è quello stabilito dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o che ne ha legittimato la stessa o da quello, rilasciato o assentito, che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o l’intera unità immobiliare, a condizione che l’amministrazione competente, in sede di rilascio del medesimo, abbia verificato la legittimità dei titoli pregressi, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. |
|
|
Sono ricompresi tra i titoli di cui al primo periodo i titoli rilasciati o formati in applicazione delle disposizioni di cui agli articoli 34-ter, 36, 36-bis e 38, previo pagamento delle relative sanzioni o oblazioni. |
|
|
Alla determinazione dello stato legittimo dell’immobile o dell’unità immobiliare concorrono, altresì, il pagamento delle sanzioni previste dagli articoli 33, 34, 37, commi 1, 3, 5 e 6, e 38, e la dichiarazione di cui all’articolo 34-bis. |
|
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. |
Per gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio, lo stato legittimo è quello desumibile dalle informazioni catastali di primo impianto, o da altri documenti probanti, quali le riprese fotografiche, gli estratti cartografici, i documenti d’archivio, o altro atto, pubblico o privato, di cui sia dimostrata la provenienza, e dal titolo abilitativo che ha disciplinato l’ultimo intervento edilizio che ha interessato l’intero immobile o unità immobiliare, integrati con gli eventuali titoli successivi che hanno abilitato interventi parziali. |
|
Le disposizioni di cui al secondo periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non sia disponibile copia |
Le disposizioni di cui al quarto periodo si applicano altresì nei casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi. |
Dall’analisi dei diversi periodi presenti nella versione post Decreto Salva Casa è possibile trarre le seguenti considerazioni.
Per la ricostruzione dello stato legittimo, necessario per avviare un nuovo intervento edilizio o vendere l’immobile, il legislatore ha previsto diverse fattispecie:
- gli immobili realizzati in un’epoca nella quale era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;
- gli immobili realizzati in un’epoca nella quale non era obbligatorio acquisire il titolo abilitativo edilizio;
- i casi in cui sussista un principio di prova del titolo abilitativo del quale, tuttavia, non siano disponibili la copia o gli estremi.
IL NOTIZIOMETRO